中國新觀察:樓市調控漸漸深入 手段思路轉變

　　以2010年4月國務院發布“新國十條”為始，被稱為“史上最嚴厲”的新一輪樓市調控政策已在中國持續超過兩年。從各項統計數據來看，調控已讓此前高燒不退的樓市明顯降溫。許多專家認為，在未來較長的一段時間內，中國房地產市場延續從緊的調控政策是大概率事件。

　　中國房地產學會副會長、北京大學教授陳國強在接受中新社記者采訪時指出，隨著本輪調控的持續和深入，管理層的手段運用出現了一個明顯的變化從過去較多著眼于短期的市場效果，特別是價格層面的變化，到現在更多地關注到調控之后整個行業的中長期發展?！斑@種變化對中國房地產行業未來穩定、健康發展意義重大?！?/P>

　　10月17日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，強調嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，抓緊研究制定符合中國國情、系統配套、科學有效、穩定可預期的房地產市場調控政策體系。

　　官方對樓市調控手段思路的漸變已現端倪。但“限購”、“限價”等帶有明顯行政色彩的手段依舊“主打”本輪調控。陳國強分析，行政手段對市場需求的影響的確立竿見影，特別是在力度較大的一線城市。本輪調控的成果也與這些行政手段的使用密切相關。

　　官方數據顯示，2011年中國70個大中城市住宅價格從年初的僅3個城市環比下降，擴大到12月的52個城市環比下降。即使環比保持上漲，漲幅收窄的城市數量也明顯增多。

　　今年前5個月，中國房價環比上漲城市的數量始終維持在個位數。雖然6月、7月樓市出現回暖，環比價格上漲城市一度增至50個，但8月、9月這個數字兩度收窄，9月39個城市房價“停漲”。

　　陳國強分析，從實施效果來看，稅收、信貸等手段可以治本，但見效慢；而行政手段見效快，但通過硬性壓制需求實現調控目標，可持續性較差。

　　他認為，從管理層調控手段的運用來看，目前還是需要兼顧短期的效應和中長期的持續發展，因此讓“限購”等有力的行政手段在短時間內完全退出市場可能性不大，“將來以稅收的手段來替代以行政為主的調控手段，是一個長期的命題”。但陳國強呼吁在未來調控政策的組合運用上，將重心更多地向市場、經濟和法制等手段轉移。

　　事實上，在調控政策的“組合拳”中，除帶有行政色彩的“限購”、“限價”外，多樣化的手段已被逐漸付諸實施。

　　中國財政部部長謝旭人曾表示，中國將嚴格實施差別化住房稅收政策，加強交易環節和持有環節相關稅收征管，抑制投機投資性購房需求。同時還將穩步推進房產稅改革試點。稅收在樓市調控中的分量不斷加重。

　　此外，廣泛運用的“信貸”等調控方式屬于經濟手段；通過加大住宅、土地供應來平衡供需、抑制房價屬于市場手段；而腳步漸近、有望在中國通過立法全面推廣的房產稅，屬于法制手段。

　　陳國強強調，靈活多樣的運用市場、經濟等多種調控手段，對于化解房地產行業內部各種矛盾、協調行業關系、促進行業的健康發展有長遠的意義。

　　他提醒，在調控政策“落地”的過程中，各地方能否領會中央思路的變化，并做出相應的調整是下一階段能否真正實現調控手段轉變的關鍵。