樓市悲觀預期或超08年 未來以價換量力度增大

　　據最新發布的全國房地產開發和銷售數據，8月樓市主要指標略有回升。但宏觀經濟運行指標，如工業增加值、投資和消費等指標則繼續下行，反映出經濟尋底的過程尚未結束。樓市究竟會“向左走”，還是“向右走”，不確定性因素仍很多。筆者以為，從各方面指標比較看，今年以來的樓市運行與2008年驚人相似。所以，回顧一下2008年樓市的運行軌跡，或許從中能捕捉到未來樓市的某些信息。

　　首先，宏觀經濟背景非常相似。2008年，在國際金融危機的巨大沖擊下，我國經濟增速從高位急劇回落，當年四季度GDP增長從三季度的9.6%急劇下降了3個百分點。分季度看，2008年四個季度GDP增速連續回落，且回落速度明顯加快。工業增加值、出口均出現高位大幅回落。今年以來，我國宏觀經濟運行下行壓力明顯加大，一、二季度GDP分別增長8.1%和7.6%。7月以來，宏觀經濟仍在尋底。8月官方和匯豐中國制造業PMI指數均明顯回落。作為經濟先行指標的發電量增長也明顯放緩。出口需求大幅萎縮，7月出口增速由6月的11.3%降至1%。工業企業經營壓力增大，社會就業預期不穩定，消費增長放緩。

　　其次，住房供應指標運行態勢基本相似。一是房地產開發投資增速均連續回落。2008年，全國房地產開發投資增長20.9%，較上年下降9.3個百分點；今年1至8月，全國房地產開發投資增長15.6%，較上年同期大幅回落17.6個百分點，且總體呈現出逐月下降的態勢。二是房屋新開工面積增長顯著放緩。2008年，全國房屋新開工面積增長2.3%，較上年下降17.1個百分點。今年1至8月，全國房屋新開工面積下降6.8%，而上年同期為增長25.8%。三是房屋竣工面積增速顯著回落。2008年，全國房屋竣工面積下降3.5%，而上年為增長4.3%。今年1至8月，全國房屋竣工面積由年初增長45.2%大幅下降至20.2%。需要注意的是，今年1至8月全國房屋竣工面積增速比上年同期上升了5.5個百分點，突出反映了當前房地產開發企業的去庫存壓力較2008年更大。四是土地購置面積急降。2008年，全國房地產開發企業本年購置土地面積下降8.6%，而上年為增長11%。今年1至8月，全國房地產開發企業土地購置面積同比下降16.2%。截至8月末，全國待售商品房面積達3.2億平方米，約為2008年末待售商品房面積的1.7倍，較上年末增長18.5%，足見房地產開發企業面臨的去庫存壓力有多么嚴峻。

　　第三，住房需求指標均處于萎縮狀態，商品房銷售面積明顯萎縮，居民購房意愿不足。2008年，全國商品房銷售面積下降19.7%，而上年為增長23.2%。今年1至8月，全國商品房銷售面積下降4.1%，而去年增長4.9%。雖然近4個月樓市銷售回暖，但這主要是剛性需求集中釋放的結果。從政策層面看，限購、限貸政策對投資投機性住房需求的抑制效果較為明顯。按照商品房銷售額和商品房銷售面積推算，2008年全國商品房均價為每平方米3877元，2008年全國城鎮居民家庭人均可支配收入為15781元，以3口之家居住100平方米計算，房價收入比為8.2。今年上半年，全國商品房均價為每平方米5834元，全國城鎮居民家庭人均可支配收入為12508.5元，照此推算的房價收入比為7.8。盡管如此，部分熱點城市，如北京、上海、杭州的房價收入比則在明顯惡化，主要是房價漲幅顯著超過收入增幅，再加上收入和財富分配呈兩極分化，實際上具備購買條件的剛性需求總量較2008年有顯著下降。2008年二季度，央行全國城鎮儲戶問卷調查顯示，未來三個月內打算購買住房的居民占比為15.1%，處在歷史較低水平。今年二季度，央行全國城鎮儲戶問卷調查顯示，未來三個月內打算購買住房的居民占比為15.7%。

　　綜合住房供應各項指標分析，當前房地產開發企業對樓市運行的悲觀預期可能要超過2008年。當然不能不提的是，為應對國際金融危機挑戰，2009年我國啟動了4萬億經濟刺激計劃，及時將適度從緊貨幣政策調整為適度寬松的貨幣政策，有效扭轉了經濟下滑態勢。目前，我國宏觀經濟下行壓力仍未緩解，各地陸續出臺了規模較大的穩增長投資計劃。但考慮到全球經濟再平衡過程中新的經濟增長點尚未形成，經濟刺激計劃只能暫時緩解經濟下行壓力，且效果明顯弱于2009年，并伴有較大的副作用。不僅如此，由于地方政府財力有限，投資計劃能否順利實施存在較大不確定性。因此，綜合各方面因素看，筆者預期，未來開發商“以價換量”加快資金回籠的力度可能會有所增大。