高房租將“吃掉”美國人的未來？低收入者成最大受害者

　　美國房地產數據庫Zillow一份最新報告顯示，2017年美國約有4300萬租房者，他們在租房上花費4856億美元，比去年增加49億美元，創歷史紀錄。去年，租房者的平均家庭支出接近11300美元，紐約和洛杉磯的租金最高。

­　　住房危機向租賃市場蔓延

­　　《新聞周刊》指出，在過去十年里，選擇租房而不是買房的美國人數量穩步增長。根據哈佛大學住房研究聯合中心最近一份報告，每年約有100萬名新租戶進入市場，他們年齡更大，也更富有。

­　　Zillow在報告中寫道：“舊金山的房租非常高。該城市的租客比芝加哥少46.7萬人，但租金卻比芝加哥高出6.16億美元。在舊金山，一套一居室公寓月租金3400美元，已被視為正常價位。而在紐約，類似公寓的租金高達3680美元。

­　　紐約和洛杉磯的房租在去年都升至最高點。租金漲幅最快的要數加州薩克拉門托、加州河濱市和西雅圖等地，每年租金漲幅超過5%。

­　　《福布斯》雜志指出，高房租和高房價之間有著密切關系。雖然租金沒有像房價一樣上漲那么多，但往往會吸引那些本想買房卻被高房價嚇退的人。這實際上導致了租賃市場的畸形發展——更富有的租戶直接與收入較低的租戶競爭，并造成許多地區過度擁擠。一言以蔽之，長期與住房擁有率掛鉤的美國住房危機眼下正擴展到房租上。

­　　“漲漲漲”帶來各種陣痛

­　　面對節節攀升的房租，租客們顯得有點力不從心。

­　　哈佛大學報告指出，美國各地的住房負擔能力仍然是一個問題：2016年，約有2000萬租房者將30%的收入用于支付房租。而一份來自美國公寓租賃平臺Apartment　List公司的新分析則顯示，近三分之一的洛杉磯租戶把一半收入花在租房上。在洛杉磯和奧蘭治縣的租房者中，高達58%的受訪者要么屬于“成本支付困難”，要么屬于“嚴重成本支付困難”。

­　　《福布斯》雜志稱，“千禧一代”正奮斗在購房的路上，而“租房主義”也并非萬靈藥。房租占收入的百分比現在已達到歷史最高的29.1%，而1985—2000年這一比率為25.8%。高租金帶來的壓力也預示著另一場更大的危機：購房的減少。租房者不可能存夠買房的首付款。

­　　Apartment　List公司的分析師、高級研究員希尼·貝內特表示，房租居高不下已對一些地區的就業結構和人口穩定造成擠壓。以洛杉磯為例，一些居民正遷往外地；街頭可能出現更多流浪家庭。一旦人們要花一半的錢租房，就不得不在其他方面省吃儉用，例如租在很遠的地方，坐幾小時的車去商業中心。這種情況對該地區的經濟不利，零售業將經歷陣痛，出現招工困難等情況。

­　　低收入者成最大受害者

­　　收入較低的服務業員工、藍領工人，是這場“漲租”風潮的最大受害者。在舊金山，甚至連一名教師都加入了無家可歸者的行列。

­　　美聯儲指出，58%的低收入家庭在繳納房租后，他們的錢包里僅剩500美元不到。無獨有偶，彭博社也在一篇報道中寫道：“如果你覺得租金在漲漲漲，這不是錯覺。租金已經吃掉了美國人可支配收入的大部分。”

­　　隨著城市房租的不斷攀升，在街上過夜的無家可歸者人數達到前所未有的水平。美國住房和城市發展部部長本·卡森在一份聲明中說：“在我國許多高成本地區，尤其是西海岸，經濟適用房嚴重短缺。”

­　　一些城市，如舊金山和洛杉磯等都在爭相建造更便宜的出租房。舊金山的業主已經開始翻新公寓樓，并將公共空間改造成新的附屬住宅單元。為了讓更多居民有房可住，洛杉磯甚至在高污染的高速公路旁修建居民樓。

­　　沖擊美國自立自強文化

­　　《福布斯》雜志認為，如果租房者們永遠無法獲得住房，那么這預示著一場社會演變。美國自二戰以來崇尚的自立、自強的文化將受到沖擊，這種具有鮮明色彩的文化曾對中等收入群體的空前發展起到非常重要的作用。

­　　現狀加重了這一擔憂——你會看到許多美國“千禧一代”根本不能自立。他們與父母同住，或者被迫用大部分收入支付租金。這類年輕人的人數已創歷史之最。

­　　以紐約為例，扣除物價因素，“千禧一代”(18—29歲)的實際收入與2000年同期相比有所下降，但房租卻增加了75%。紐約由此成為美國年輕人住房擁有率最低、出生率最低的地區之一(其他2個是洛杉磯和舊金山)。

­　　Zillow的高級經濟學家阿龍·特拉扎斯說，最近美國總統特朗普簽署的減稅法案，很可能導致更多年輕人繼續租房，因為這項法案并沒有鼓勵買房。他告訴《新聞周刊》，2018年的租金可能繼續攀升。

­　　“隨著房地產市場從衰退中復蘇，房價比以往任何時候都高。”特拉扎斯說，“這讓想買首套房的年輕人‘望樓興嘆’。”

­　　房利美對40歲以下人士的調查發現，近80%的租房者認為，如果擁有一套房產，財務意識將變得更強，包括對資產增值的理解、對生活環境的適應以及對沖房租上漲的能力等。更多的房屋所有者也認同這一觀點。從這一意義上說，隨著時間的推移，高租金、房屋擁有率的下降所造成的影響可能變得更為深遠。(記者 張全)