樓市調控密不透風 購房不再有離婚福利

­　?。ㄒ娏曈浾?武曉蒙）3月24日，北京樓市調控再次升級，房貸政策“認房認貸”還“認離”。據了解，本次調控主要針對“假離婚”問題。隨著一線樓市成交持續火爆，一些購房夫妻為獲得更多購房資格和首套房利率優惠，開始“買房式離婚”，還有部分賣房夫妻為免征稅費進行“賣房式離婚”。

­　　此次北京樓市新政明確要求，對離婚一年以內的房貸申請人，商貸和公積金貸款均按二套房信貸政策執行。央行發布的文件指出，部分購房家庭通過離婚來獲得首套房貸款，既影響了調控政策，又容易產生財產糾紛、還款能力下降等信貸風險問題。

­　　上海，貸款審核已經悄悄收緊

­　　據財新記者對上海地區工行、建行、交行、浦發銀行等數家商業銀行的調查，上海地區對“購房離婚”的信貸發放亦有一定管控。銀行信貸部門表示，目前上海地區尚未做出特殊規定，對名下無房無貸的申請人，在符合信貸條件時，可獲得首套房貸款利率折扣。

­　　但是，有部分銀行個貸經理表示對剛離婚的房貸申請人持謹慎態度。某大行個貸經理說：“目前上海雖然沒有專門要求，但是銀行批貸時會非常謹慎。我行不建議客戶這樣做，如果在審批過程中通過任何途徑獲知客戶“假離婚”，我們都會謹慎批貸甚至直接拒絕?！?/p>

­　　此外，某房產中介對財新記者表示：“客戶通過‘假離婚’來獲得首套房貸款有很大風險，我們會在買賣前向客戶提示風險。如果客戶執意這樣做，出現糾紛要自行承擔。我們也遇到過一些假離婚變真離婚的客戶?！?/p>

­　　北京，為了賣房也可以離婚

­　　近年來，房地產與婚姻的關系變得日益微妙。從前些年離婚涉及的房產分割糾紛，到近些年的離婚買房，再到現在部分北京業主為了免稅不惜要離婚賣房。

­　　據了解，目前北京地區在買賣房屋時要繳納三種稅，分別是契稅、增值稅和個稅。對普通住房來講，符合“滿五唯一”的條件可以免征增值稅及個稅。這意味著，名下有兩套及以上房產的家庭，在出售房產時，比名下僅一套房產的賣房者多征個人所得稅（一般按買賣房屋價差的20%征收）。

­　　“雖然個稅要賣家承擔，但‘羊毛出在羊身上’，稅費會在房價中體現。高的時候光個稅就要幾十萬。為了自己的房子好賣，他們可能會通過離婚分房子避征個稅?！蹦持薪檎f。

­　　“滿五唯一”中的“滿五”是指從房產證出證開始計算，時間大于等于五年；“唯一”是指業主在該地區僅登記有一套房子。通常，房子滿足“滿五唯一”的條件可免征增值稅和個稅。財政部于2015年3月公布的《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》中將五年標準降為兩年，但關于個稅的方面并未調整。目前，“滿二”只免增值稅，“滿五唯一”免增值稅和個稅。

­　　復婚？房子和婚姻都不再是原來的樣子

­　　除了以上兩種“假離婚”外，還存在另外一種“極端”方式：買賣雙方先各自離婚，賣房者與買房者結婚，將賣房者一方房產轉化成夫妻共同房產，再進行房產更名，私下完成房屋買賣再各自復婚，目的就是避稅。但這種方式面臨的不確定因素較多，任何一個環節出現問題都會對當事人造成個人或經濟損失，是“假離婚”中比較極端的案例。

­　　因此，通過“假離婚”進行房屋買賣不僅考驗夫妻感情，還要面臨很大的財產分割問題和信用風險?！百I賣房屋時，需要將家庭房產歸到一方名下另一方凈身出戶，或者雙方各持一套房產。但夫妻一旦離婚，之前分割的房產將變成夫妻2人的自有房產，即便再復婚，該部分房產也屬于婚前財產，存在一定的風險?！鼻笆龇慨a中介對財新記者表示。

­　　據北京民政局數據，2015年北京市民政部門共辦理離婚手續73178對（2016年數據尚未公布），同比增長29.91%。據上海民政局數據，2016年上海市民政部門共辦理離婚手續73845對，同比增長27.53%。