2月一線城市?樓市成交下行 三四線成交被業內看好

­　　證券時報記者 張達

­　　今年以來，三四線城市樓市成交超預期。研究機構的最新數據顯示，被統計的62個城市中，超六成城市今年新房銷售累計同比數據為正，其中絕大部分為三、四線城市，新房銷量普漲情況顯著。業內人士預計，今年上半年，政策面、資金面繼續寬松、信貸繼續支持等三、四線住房銷售的催化劑將繼續發酵，三、四線銷售暢旺的格局仍有望持續，同時，返鄉潮來臨，或迎來三四線商品房市場的中周期。

­　　一線城市成交下降超一成

­　　中國指數研究院的數據顯示，2月（2.1-2.24）樓市整體成交平穩增長，19個主要城市成交面積環比增長13.28%，同比增長41.99%，其中一線城市環比下降12.23%，同比下降16.3%；二線城市環比增長23.88%，同比增長76.69%；三線城市環比增長9.36%，同比增長35.84%。

­　　具體來看，一線城市除上海環比略增，其余城市均下降，其中北京、深圳環比降幅超過2成。同比來看，廣州、北京有所增長，上海、深圳均下降。二線城市成交有所上升，環比增幅超2成，武漢、三亞增長超50%。三線代表城市成交環比增長接近1成。

­　　國信證券統計，2017年以來，在“因城施策”擠出效應以及“去庫存”引導作用的共振下，在wind有完整房地產日交易數據的62個城市中，有38個城市的2017年累計同比數據為正，占比61%，其中絕大部分為三、四線城市，新宅銷量普漲情況顯著。此外，累計同比增速超過50%（含）的城市有23個，占38個銷量正增長城市的比重為61%，高增長明顯，特別是徐州、泰州、呼和浩特、揚州、馬鞍山、重慶這六大城市的同比、環比、累計同比數據均實現了大幅增長，成為此次行情的“新熱點城市”。

­　　三四線城市成交增長或持續

­　　國信證券房地產行業分析師區瑞明認為，春節因素亦無法阻擋“因城施策”及“去庫存”引發的三、四線新房銷量普遍高增長。2017年以來，房價平穩的三、四線城市接力2016年的一、二線熱點城市：銷售暢旺，銷量同比大增，三、四線城市的樓市表現超出了市場預期。預計在既要穩增長、又要防泡沫的大背景下，至少在2017年上半年，政策面、資金面繼續寬松、信貸繼續支持等三、四線住房銷售的催化劑將繼續發酵，三、四線銷售暢旺的格局仍有望持續。

­　　平安證券分析師楊侃也認為，目前核心一二線短期漲幅過快疊加政策調控，在股市疲軟、外匯管制、投資渠道有限資產配置慌的背景下，考慮到M2 較快增速，三四線房產配置吸引力正逐步提升。與此同時，得益于中央加快三四線去化庫存的政策方針，大部分三四線城市均存在著購房補貼、契稅減免等購房優惠政策，利于促進三四線需求加快釋放。短期三四線城市樓市或好于預期，有望為2017 年全國投資、開工、銷售提供支撐。

­　　華泰證券分析師謝皓宇指出，過去的城鎮化之路，來自三四線城市的人口外流，發達地區享受導入人口城鎮化的地產繁榮，現在一線城市的經濟增長方式已開始由勞動生產力拉動逐漸向勞動生產率拉動轉移，未來勞動力需求將減少，擠出的人口將返鄉。同時，一線城市與三四線城市的房價形成強大反差，在一線城市積累的財富足夠在家鄉置業，于是增大了返鄉的誘惑力。返鄉潮來臨，迎來三四線商品房市場的中周期。預計未來的3~5 年之內，三線城市庫存下降和城鎮化減速。資金流動只能夠帶來短周期，人口流動能夠帶來中周期，以上庫存和人口的問題解決，對三線城市將帶來一個趨勢大周期。