小區無物業管理之困：小區臟亂差 頑疾循環往復

　　日前，泉州又一批老舊小區改造名單公布，其中包括了不少無物業小區，這讓一些小區居民看到了解決管理難題的曙光。無物業管理帶來的種種問題，讓許多小區居民備受困擾。其實，何止老舊小區，一些新的小區也因為各種原因，處于無物業管理的狀態。這些小區，有的由社區代管，有的由業委會自治，管理效果參差不齊。無物業不等于放任不管，這些小區該何去何從？記者就此采訪傾聽居民聲音和業內人士見解。

數據

無物業小區上千個

　　記者從市住房和城鄉建設局了解到，目前，泉州市共有住宅小區2387個。其中，實施物業管理的住宅小區1207個，業主自治、社區管理的住宅小區1180個。

　　物業公司是隨著商品房發展和人民生活水平發展的產物?；乜礆v史，在上世紀90年代，泉州鮮有物業服務企業，大部分小區都是無物業小區。1999年，泉州市南方物業管理有限公司等公司開始入駐泉州?？缛胄率兰o后，物業公司開始蓬勃發展。2008年，泉州市成立物業管理協會，當時全市僅有154家物業企業，有99家物業服務企業加入該協會。

　　而今，無物業小區中有不少是老舊小區，和這段歷史密不可分。由于種種原因，一些小區自投用后就沒有物業公司，或者物業公司進駐后又撤離了，由此導致小區管理漏洞頻現，衛生臟亂差、車輛亂停放、亂搭蓋嚴重……

　　翡翠山莊墻面發黑垃圾散落

困境

管理不完善 小區臟亂差

　　今年7月份，市城市管理綜合考評中心會同市住建局對城區住宅小區的基本服務制度、園林綠化養護、環境衛生保潔等情況進行分類考評，共考評住宅小區78個，其中無物業管理的小區55個，有物業管理的小區23個，共發現問題995處，得出的結果是：無物業小區問題較多，整改效率待加強。

　　豪盛小區整改前垃圾堆積綠化帶

　　其中，在洛江區，業委會自理的翡翠山莊考評成績僅33分，為近一年各小區考評分數新低?？荚u結果顯示，小區居民樓前和綠化帶內雜物、生活垃圾、建筑垃圾未及時清理問題突出，影響觀瞻，還存在亂排油煙、枯枝未清理、雜草叢生等問題。相距不遠的萬源花苑小區同為業委會自理，內樓道雜物亂堆放問題突出，地面多處臟污。

　　8月份考評依然以無物業小區為主，共發現問題1013處。在鯉城區，業委會自理的聚鑫商業小區存在雜物亂堆放、路面破損、建筑垃圾堆積等多類問題，整體感觀較差；在泉港區，聯巖村代管的鑫順花園居民樓前存在地面臟污、雜物亂堆放、“牛皮癬”、建筑垃圾堆積等問題。

　　此外，東梅社區代管的東梅集壁安置小區考評成績長期較差，在8月份的考評中，小區店鋪前雜物亂堆放、油煙亂排放、雜草叢生，整改效率低下。業委會自理的漢唐天下店鋪前雜物亂堆放、占道經營、雜草叢生、保潔工具亂堆放、“牛皮癬”未清理等多類問題并存，整體感觀很差。廣益花園、美泰大廈、長汀花園等小區也是問題突出，這些均為無物業小區。

　　社區組織人員整改豪盛小區

癥結

多因素作用 頑疾循環往復

　　近期，記者走訪了鯉城區幾個社區代管的小區，社區負責人都道出了一個心?。?ldquo;頑疾循環往復。”

　　在百源新村，由于小區老舊，有些墻體甚至長出了雜草，危及建筑安全。居民亂倒垃圾屢禁不止。社區工作人員也很無奈：“雖然整改后環境有所改善，但是治標不治本，這是先天不足，產權形式太復雜不清晰，翻建改造難，居民也難以管理，問題層出不窮，頑疾循環往復。”還有一名不愿意透露姓名的社區負責人告訴記者：“轄區內的小區每個月交十塊錢衛生管理費，對社區代管來說真是杯水車薪。”

　　在豐澤區豪盛小區和洛江區翡翠山莊，存在著同樣的問題。這兩個小區為7月份考評中兩區倒數第一名，分別是社區管理和業委會自治。

　　在翡翠山莊，記者看到一名保安在執勤。小區8月份整改后環境已有所改觀，路面整潔，但是在小區樓道里依舊有不少散落的垃圾，而附近商家的油煙管道依舊亂排油煙，把一些居民樓的外墻熏黑一片。居民陳女士向記者抱怨說，小區管理人員人手不夠，有時候一堆垃圾放了好幾天都沒清理。

　　7月份考評中，豐澤區云谷社區代管的豪盛公寓考評成績位列豐澤區末位，小區綠化帶內保潔不到位、樓道內雜物亂堆放等問題突出，墻面、污水管道“牛皮癬”較多，整體感觀較差。記者暗訪中發現，豪盛公寓僅有一棟樓，如今考評中出現的問題都逐一解決了，但是還有不少“牛皮癬”留下的痕跡。居民陳女士告訴記者：“這里是早期開發的樓盤，此前綠化帶里常常滿是垃圾，車輛停放雜亂無章，如今社區加強管理，秩序好多了。”

　　業內人士指出，這些問題的原因有多方面。一是，在許多無物業管理的小區里，居住的人群成分復雜，人口流動性高，缺少歸屬感，大家很難達成共識和契約。二是小區的先天不足。年代較為久遠的小區在當初建設時，配套基礎設施就不甚完善，這直接導致物業管理的成本偏高，專業物業公司不愿進駐。三是業主購買服務的意愿不強。此類小區居民或者年紀比較大，或者流動性高，沒有養成交物業管理費的意識和習慣。

　　整改前南俊路小區垃圾堆積

探索

“紅色物業”發力 居民安居樂業

　　“無物業小區也能管得好。關鍵看社區代管或者業委會是否作為。”市城市管理綜合考評中心工作人員杜榮泉告訴記者，鯉城區鯉中街道海清社區代管的南俊路小區此前也有很多頑疾，小區雜物亂堆放，公共設施破損嚴重，社區居民沒有共同維護的意識，如今經過社區和居民的共同努力，環境保持得很好。

　　在豐澤區，現有住宅小區450個，其中有物業小區268個，無物業小區182個。不少無物業小區通過激發小區“紅色細胞”活力，發動基層黨組織聯防聯控和黨員志愿者群防群治的力量，共同擔負起組織群眾、宣傳群眾、凝聚群眾、服務群眾的重要職責。

　　在豐澤新村，中秋將至，社區居民正在籌備一次博餅會，小區環境好，居民相處其樂融融。走進小區，地面干凈整潔，車輛停放有序。豐澤社區居委會副書記曲春紅介紹，他們通過吸納社區網格長、小區樓棟長和黨員中心戶等在職黨員和無職黨員共同參與管理，將小區、樓院事務管理的決策權、參與權、實施權和監督權交給居民，增強居民們“小區是我家、管理靠大家”的主人翁意識。

　　同樣在豐澤區的東淮社區東霞新村，王女士正帶著孫女和鄰居一起在小區的小石椅聊天。她說：“幾年前，小區曾經生活垃圾無人清理，沒有保安管理，又臟又亂。后來，社區聘請了專門的物業人員，又發動居民共同參與管理，環境大為改觀。”

　　而在安溪縣錦繡家園小區，這里全市首創由社區居委會主任兼任兼合式黨支部書記、調解委員會主任、小區業委會主任，統籌小區管理工作，并在每棟樓推舉一位“樓長”，及時協調小區各類問題，“樓長”發揮各自的責任，幾位老人為小區事務熱心奔走，讓小區居民安居樂業。

　　整改后南俊路小區變整潔了

建議

專家：政府引導 選擇合適的管理模式

　　“治理頑疾，須多措并舉。”福建師范大學公共管理學院教授謝宏忠認為，治理好無物業小區，是一項民生工程。首先要調動社會力量參與。無物業小區綜合整治牽涉面廣，經費缺口大，是一項復雜而艱巨的系統工程。各級政府應發揮主導作用，明確各自職責，制定總體規劃方案。

　　謝宏忠表示：“要積極引入市場機制，調動社會資金和力量，動員小區居民共同參與小區的綜合整治。其次，推廣無物業小區自治管理的模式。經多年探索，目前已形成比較穩定的管理模式，有社區代管、業主自治、單位自管、引進‘民非’組織等。每種模式都有利弊，但總體來說，通過自聘保潔員、治安員或門衛進行自治管理的模式，降低了管理成本，實際作用明顯。其他類似的無物業小區，可以前去借鑒和學習。同時，政府也要加大扶持力度，有條件的引入物業公司。”

部門：黨建引領 推動居民參與自治

　　“強化黨建引領居民參與管理。”市住房和城鄉建設局工作人員小王介紹，泉州市正在推動具備業主身份的小區黨組織書記兼任業委會主任，引導小區業委會與小區黨支部成員交叉任職，探索“樓長制”方式，推動業委會黨員干部掛鉤樓棟，充分發揮其在小區管理中的積極作用。同時，推動住宅小區黨組織建設，引導機關黨員干部擔任所居住小區的黨組織書記，建立黨組織領導下的業委會、物業服務企業，形成在黨建引領下居民群眾共同參與的小區自治機制。

業內人士：小區提升 物業管理必不可少

　　泉州市物業管理協會主要負責人郭志銘告訴記者，無物業管理小區也需要物業管理。他認為，一個小區是否聘請物業公司需要一定的評估，引入物業公司并不一定適合所有小區，但是物業管理必不可少，需要有專業的物業人員來做這件事。

　　近年來，政府對老舊小區改造方面日益關注，在道路維護、消防設施、綠化改造等方面加大投入，改善提升小區基礎設施。而要提升小區居民“幸福指數”，還要解決管理問題。建議由街道辦事處牽頭，對片區內老舊小區進行規劃整合，引進物業公司或聘請專業人士，達到良性管理。

　　豪盛小區整改后美觀多了

市民：部門介入 居民主動配合改造

　　采訪中，許多無物業小區居民的共同心聲是實現小區“有清掃保潔、有物業維修、有綠化養護、有安全防范、有停車管理”的基本物業服務目標。

　　家住大淮新村的邱女士認為，對于無物業管理的小區，社區是最直接的管理者。社區應該主動作為，積極引導推動居民根據小區情況選擇合適的管理模式。“當然，居民也要積極配合，現在都有小區微信群，許多問題都可以一起探討解決。”

　　陳老伯今年七十多歲，教師退休的他認為，如今政府大力推進老舊小區改造，這對無物業小區改變現狀提供了很好的契機。建議政府部門對老舊小區社會公共服務設施一并納入規劃進行改造，統籌安排逐年逐步改造和修繕無人管理的無物業小區，以此改善居民生活環境。

　　新南小區無物業管理，環境卻很優美。

他山之石

　　最近，國內不少業委會自治的小區管理到位，還給業主發放收益，讓大家直呼羨慕。廈門思明區紫微恒菁小區業委會將30萬元的公共收益發放給了全體業主。西安市唯一的業主自管小區和平花園，最近公示了2019年度財務情況：收入141.08萬元，支出57.85萬元，結余近83.23萬元。

　　在國內，一些城市針對無物業管理小區相繼出臺了政策。去年，烏魯木齊市出臺居民小區物業管理全覆蓋工作實施方案，從政策扶持、資金補貼和物業監管等多個方面推進居民小區物業管理全覆蓋工作。

　　福州臺江區的蒼霞新城是一個老舊小區，共有5個拆遷安置房小區，是福州市首批棚戶區改造工程，共有3100多戶居民。沒有物業管理，如何處理？臺江區蒼霞街道邀請上海社會組織及有關高校的專家、學者探討，最終形成了蒼霞家園事務服務中心這一“臺江模式”。蒼霞街道家園事務服務中心是民辦非企業組織，不以營利為目的。從2012年起，該中心在低標準收取物業費且不收取水電公攤費的情況下，通過小區公共部分收入、停車場地費等收入，基本實現開支平衡。該中心還成功將困擾老舊小區管理的自來水“一戶一表”改造、車輛停放無序、小區安防設施覆蓋等“老大難”問題一一解決。（記者 魏婧琳 文/圖）