房地產市場調控三年后進入“真空期” 看漲預期漸濃

　　這個夏日，紀錄被不斷刷新的不僅只有天氣的溫度，房地產的溫度同樣也變得無比燥熱。

　　不斷涌現的地王，持續上漲的房價，連續出現的搶購，在火熱的行業背景下，不論是開發商還是消費者都很難保持“克制”。

　　持續三年多的房地產調控似乎變得乏力起來，先前調控的冰凍期早已融化，隨之而來的是熱度的驟升。

　　顯然，控制房價依然是個難題。國內知名經濟學家易憲容8月4日表示，經濟下行背景下，市場普遍預計宏觀調控不會觸及導致房價下跌的核心政策，也不會讓房地產市場出現真正的調整，這是刺激樓市再次火爆的重要原因。

　　而在此前，山東大學房地產研究中心主任李鐵崗則稱，未來的調控需要“一攬子”制度性變革，房地產將分為高價商業房和低端保障性住房兩部分，并由前者對后者進行補貼，這是未來發展的趨勢，也是解決房價難題的關鍵。

五味雜陳的調控

　　始自2010年的本輪調控給了房地產開發商五味雜陳的感覺。

　　“國家先后出臺了土地、稅收、金融等多種調控措施?！鼻鄭u合眾行房地產營銷策劃有限公司銷售總監王漢超8月3日稱，調控之初，不少開發商甚至產生了恐慌情緒。

　　2010年，包括購房首付、貸款利率等迅速變臉，比如二套房首付上調、利率上浮1.1倍、暫停第三套住房商業貸款?！半S后，調控不斷升級，包括限購、限貸以及房產稅試點等政策出臺?！被赝?年調控，黃金國際項目經理張飛翔稱，調控政策不斷發力下，市場觀望氛圍濃重。

　　從一線城市開始并迅速向二線城市過渡的限購等政策著實讓房地產市場冰凍起來。以北上廣為例，限購之后，市場成交量迅速下滑，樓盤降價促銷現象頻發，“八折”甚至更低的折扣開始在這些城市出現，房子賣不動成為開發商無奈的共識。

　　更讓開發商寒心的是“國五條”。今年2月份，國務院常務會議出臺了旨在抑制房價過快上漲、繼續加強樓市調控的“國五條”，要求在房價上漲過快的地方進一步提高二套房首付比例和利率；二手房交易的所得稅嚴格按轉讓所得20%計征等。有淄博地產界人士解讀說，“國五條”新政，與2012年延續一整年的喊話調控已有根本性轉變，這應當視作本輪房地產調控自2010年開始、2011年升級之后的又一次政策加碼。

　　“政策出來的時候，心都寒了?！弊筒┮患曳慨a中介的負責人說，許多市場人士和他一樣，以為行業寒冬到了。

　　不斷出臺的調控政策也打亂了房地產開發商的思路?！霸葼I銷一個樓盤只用一兩套方案，調控之后，只好不停地換方案?！蓖鯘h超說，調控政策密集，只好針對不同的政策做不同的方案。國五條出臺后，他們就曾緊急召開會議，商量對策?！罢{控也讓房地產市場規律變得紊亂起來?！?/SPAN>

真空期的猜測

　　頻繁調控后，房地產市場卻進入目前的真空期。

　　今年7月30日召開的中央政治局會議表示，積極釋放有效需求，推動居民消費升級，保持合理投資增長，積極穩妥推進以人為核心的新型城鎮化，促進房地產市場平穩健康發展。這其中，未涉及房地產調控內容。

　　“這很奇怪，沒有提房價的合理回歸?！币徊辉妇呙淖筒┓康禺a人士稱，這是新一屆政府在今年首次就房地產市場進行旗幟鮮明的表態，此次會議沒有提后續的調控內容。

　　這種表態讓市場開始揣測起來。7月31日，A股市場房地產板塊大漲，包括大名城、順發恒業等多股漲停，整個行業顯示出興奮的一面。

　　國內知名經濟學家易憲容8月4日表示，當前市場最主流的看法是，政府為了GDP增長，為了土地財政，為了消耗過剩的產能，不愿意讓房價大跌，這也許是出現政策真空期的真正原因，政策可能放松的另一體現便是房企再融資的開閘。當前包括新湖中寶等上市房企已經提出了再融資申請，業內預計監管層面放行的概率較大。

　　政策導向給房地產市場帶來了更多的想象空間?！艾F在業內就在猜測和琢磨下半年的政策，很多人認為會放松?！鄙鲜霾辉妇呙姆康禺a開發商說，這讓開發商嗅到機會可能要來了。

　　“的確有類似觀點，樂觀的開發商認為決策層會給地產業更多的放行?！鄙鲜霾辉妇呙淖筒┓康禺a市場人士判斷，下半年調控政策應不會加碼，開發商有望過上太平日子。

　　讓開發商們興奮的還有，“國五條”細則落空后，再度調控的聲音變得單薄起來，非但調控沒有加碼，相反市場開始釋放更多積極的信號。在被認為調控最嚴的北京，近日開始對一些高端樓盤預售價格放行；在江蘇鹽城，已經持續了三年之久的房價管控政策，干脆被取消。

再次繁榮

　　政策真空期下，開發商的行動變得大膽起來。持續多年的調控，讓開發商經歷了一個由恐慌到猜測再到興奮的年代。

　　這個夏季是一個真實的“地王季”。7月3日，萬科在上海以48.70億元購地，樓板價21415元/平米，溢價率為88.6%，一舉刷新上海年內總價地王紀錄；7月26日，深圳開發商卓越豪擲123.6億拿下前海首批兩幅土地，刷新紀錄成為新“地王”。就在幾天前，上海向市場推出一底價超過175億元的地塊，這一當地史上總價最高的賣地計劃，激起無數業內人驚呼。

　　“開發商的拿地熱情很高，這凸顯了市場趨熱的一面?！鄙綎|大學房地產研究中心主任李鐵崗分析說，量價齊升表明了當前市場的瘋狂，地產行業顯示出復蘇的一面。

　　“如果房地產再融資大量開閘，將會填補開發商的資金窟窿?！崩铊F崗說，這樣一來，不排除房企再度大量拿地的可能。

　　數據顯示，上半年全國房地產用地供應8.24萬公頃，同比增加38.8%，達到近年來新高。其中，住房用地供應5.53萬公頃，同比增加36.9%。

　　不光是一線城市，就淄博而言，上半年推地總量超過去年全年，而一線房企包括恒大、碧桂園等紛紛進入淄博，拿下熱門地塊。

　　“現在的市場的確有些瘋?！弊筒┮患曳康禺a企業的項目經理說，自調控以來，今年是房地產企業日子最好過的一年。去年的時候，他們還在擔憂行業繼續變冷。

　　數據顯示，2013年上半年，十大標桿房企銷售額總計為3883億元，同比上漲幅度為27%；總銷售面積約3403萬平方米，同比增21%。

　　拿地狂熱，房價上行。在北京、深圳、廣州、上海等地，房價持續上行。國內百城房價7月環比上漲0.87%，這是百城房價連續14個月環比上漲。國家統計局7月中旬公布的數據，6月份，國內70個大中城市69個房價同比上漲，北京漲幅居首達16.7%。

　　“眼前的景象很難想象是調控多年之后的結果?！?月3日，在一家樓盤的銷售中心，一名購房者稱，沒想到調控三年多后，竟是市場繁榮再現，著實令人失望。

未來新趨勢

　　任何事物都有其兩面性，房地產市場也不例外。

　　一面是燥熱繁榮，另一面則是部分二三線城市泡沫化顯現。公開信息顯示，鄂爾多斯、貴陽等地的房地產市場出現滯銷，特別是貴陽，多個超級大盤的出現增添了“鬼城”的氛圍。

　　接受采訪時，有地產界人士表示，雖然眼前的景象令人樂觀，但很難確定后續政策的走向以及未來的市場態勢。

　　“在7月30日的中央政治局會議上，決策者雖然沒有提房地產調控，但同樣沒有表明要放松調控?！鄙綎|大學房地產研究中心主任李鐵崗說，后續政策仍有待觀察。比如上市房企的再融資，現在申請的主要是舊改房和保障性住房，屬有條件放開，并未全部放開。

　　李鐵崗說，本屆政府始終強調的是“政府的歸政府，市場的歸市場”，在新一屆政府的治理中，一個完全不同于過往的地產業發展模式可能要出現。

　　李鐵崗說，當前政策面的信息顯示，房產稅有擴圍的跡象，且主要針對存量房征收，這種思路也合乎上述模式的發展，這將是未來調控的一個重要方面?！叭绻@一判斷成真，那么在戶籍、土地制度等方面要進行配套?！?/SPAN>

　　不可否認的是，在全國高漲的推地熱情下，地方政府已開始為下一步城鎮化和經濟結構調整做準備，土地無疑是個重要手段。地方政府可以賣地，同時也要認真調結構。企業拿到地后的用途要符合經濟轉型，帶動就業，把資源配置好，這樣有利于城鎮化的加速和轉型工作的推進。

　　顯然，房地產調控也是一盤很大的棋。而這將是未來房地產調控的重要方向。