房貸政策應體現差異化

　　中國銀監會主席尚福林日前接受采訪時表示，貫徹樓市調控“國五條”，相應的調控信貸政策將出臺。

　　“國五條”細則出臺后，市場在等待相關部門和地方政府的具體貫徹實施辦法。主要聚焦在三個方面：一是限購范圍如何擴大？二是房地產稅收政策如何落地？出售自有住房20%的個人所得稅具體如何征收？房產稅試點范圍如何擴大？三是房貸政策與“國五條”細則如何對接，特別是第二套房住房首付比例和利率如何提高？哪些地區提高？

　　就落實“國五條”細則的信貸政策要求而言，尚福林主席明確表示“相應的調控信貸政策將出臺”。那么，按照“國五條”細則總體要求，應該出臺一個怎樣的“調控信貸政策”呢？筆者認為：

　　首先，應該堅持“有保有壓”，充分體現“差異化”要求。這包括兩個方面：一是在貸款對象上應該“有保有壓”體現差異化?！皣鍡l”細則要求“銀行業金融機構要進一步落實好對首套房貸款的首付款比例和貸款利率政策，嚴格執行第二套(及以上)住房信貸政策?！辈町惢饕憩F在首套房和第二套以上住房的區別對待上。要保首套房，對首套房實施優惠的信貸政策，比如：首付款比例3成，貸款利率8.5折，過去執行的不夠好，是否優惠由銀行自己說了算，貌似沒有強制性，時松時緊。這次一定要按照“國五條”細則要求切實落實好。

　　二是在地區上要體現出房貸政策的差異化。對一線城市和房價上漲較快的二三城市要實行較為嚴格的住房信貸政策，對其他城市可以適度放寬個人住房貸款門檻。保首套房，對首套房實行優惠的信貸政策，同時嚴格第二套以上住房貸款政策，適度收緊第二套以上住房貸款政策，才能準確嚴格實施差別化住房信貸政策。無論是相關部門的稅收實施辦法，還是住房信貸政策具體落實細則，都應該有緊迫性，越早越快出臺越好，越拖越慢出臺無論是對住房市場還是對信貸安全都沒有好處。

　　其次，應該盡快探索建立住房信貸政策的長效機制。應將首套房定位為準政策性住房信貸業務。當然，這里面有一個銀行利益的問題。銀行是金融企業，信貸業務是追求效益性的。讓銀行賠本支持首套房需求，對銀行來說不公平。銀行根據其內部資金寬松程度、額度充裕程度和回報高低發放貸款無可厚非。但在目前存貸款利差較大情況下，首套房貸既是執行八五折優惠利率，賺頭仍然不少。如果將來利差縮小后，八五折利率銀行不賺錢或者賠錢時，政府應該對銀行在稅收以及補貼上給以補償。

　　筆者的一個設想是，應該成立一個準政策性金融機構專司保本微利的首套房貸業務。政府在一方面大力發展保障性住房的同時，應該著手籌建這樣一個支持首套房剛需的金融公司。通過籌集社會低成本資金包括公積金結余資金，用來發放支持首套房貸款業務。公司化運作，以保本微利為經營目標，利率低于銀行貸款利率，與公積金利率差不多。形成一個穩定支持首套房貸款需求的準政策性金融機構，徹底解決首套房剛需優惠政策飄忽不定的問題。這樣的話，保障型住房和準政策性首套房優惠的覆蓋面將會迅速擴大，使得我國住房矛盾得到實實在在的緩解。