房企“去庫存化”關鍵是“去暴利”

　　不少業內人士都將今年稱為“去庫存年”，而維持在高位的待售面積，則成為懸在房企頭上的達摩克利斯之劍。數據顯示，截至今年10月，全國待售面積約為3.2億平米，超過去年底的2.7億平米，并一直維持在高位。房企去庫存壓力仍然很大，個別房企按今年的銷售速度，所需時間甚至要達到10年。(12月2日華夏時報)

　　一個事實上持續增長的庫存量，對于時下的房企而言不是一個美妙信號。一方面，由于庫存時的持續增加，擠占了一些房企大量資金，一般來說，房企壓在待售房上的資金比例為15%-25%比較合適，如果占企業資金的三分之一，資金就會面臨比較大的壓力，企業也就無力做其它的事情。而據恒大地產今年中期報告顯示，公司處于開發中的項目價值高達1010億元，較年初增加近百億元，明年可供銷售項目增至最多240個，較2012年增長逾30%。這種庫存日益累積的現狀不僅僅是恒大一家，已經帶有普遍性。另一方面，庫存下來的房產不能“當飯吃”，如果硬挺著扛一扛最終能獲得遠超積壓的損失也罷，問題是在調控政策短期內不會松綁的情況下，這些庫存的房產未必不會越積越“賠”。甚至因為“資不抵債”(對于銀行債務大量房企壓力日增)，“關門歇業”都有可能?？梢钥隙ǖ氖?，目前日益增加的房產庫存量對于部分房企而言已經成了一個“岌岌可?！钡男盘?，想方設法改變現狀應是多數房企的不二選擇。

　　然而，導致今天這個“庫存化”現象，究竟是誰造成的？根源在于長期扭曲的商品房價格以及極不合理的利潤“暴利”。有兩個數據或能基本解釋開發商的利潤和成本，2009年，廣州市一家開發商向媒體坦誠：房價主要包括土地成本、建安成本、稅費以及開發商利潤等，其中，“土地成本和建安成本大概占六到七成，開發商最終利潤也只是房價的12%左右?！保?009年6月18日廣州日報）隨后，又有一位在珠三角和廣西、云南多年從事樓盤開發的房地產開發商稱：“樓盤開發成本只占房價20%，開發商能夠拿到其中40%的利潤，余下40%全部被相關職能部門‘層層消化’掉了?！奔兝麧櫨烤故?2%還是40%，實際上已經揭露出開發商暴利事實，即使我們給這兩家開發商揭示的“利潤率”打個對折，也至少會維持在一個25%左右的利潤水準，這或是全國平均性的開發商利潤比率。農民或養殖戶養一頭肥豬的純利潤約“獲利17元”(安徽合肥市物價局近期的一次調研顯示)，而種一地白菜從菜地批發的價格約7分錢(還沒人要)，不僅不賺錢還賠本；即使比較接近房地產的制造業利潤，如汽車、電器行業利潤為例，業內利潤也不過7%-8%。如此分析，多年來橫亙在公眾頭上的高房價，確實高的不像話，也令部分消費者“痛不欲生”。

　　在特殊時期，扭曲價值的房產也未必賣不出去，如前幾年的暴漲時期，人們跟風買房，但扭曲的價格和扭曲的市場終歸不會長久維系，時下房產市場低迷、觀望者眾，就是這樣的反映。暴利現實之下，出現“滯銷”“庫存量增大”，也是一個必然的結果。真正能買得起和“炒得起”房子的人群，在政策壓力之下已經撤資和“淡出”，而那些真正的剛需群體、缺少房子的人群，在眼睜睜看著高房價的房子的時候，卻根本無力購買。一方面是炒者退出，一方面是“后續”不力，庫存越積越多實是必然。

　　解決今后有可能日益累積的商品房庫存，唯一的也是最理性的辦法是“去暴利化”。將商品房真正建設成“商品房”，而不是“專向部分群體的‘專供房’”，是解決開發商燃眉之急和解決扭曲市場的根本之道。一些開發商試圖在“寒冬”硬挺，在我看來反而更是不理性的表現，目前，一線城市部分回暖，只能說明壓抑若干時段的“剛需群體”(如外地落戶群體，年輕結婚群體)有部分釋放需求的意愿，并不具有可復制性和具有保證市場全線回暖的動力；況且，剛需群體今后幾年內有可能從保障性住房上解決需求。因此，在目前一些房企庫存量高達10年的現狀下，房企是應該做出一個理智的大幅度降價的選擇了，從市場膠著狀態分析，哪家房企率先“去暴利化”，哪家將先“受益”。畢曉哲