房產稅或成樓市調控新方向 住房價格跌幅收窄

　　財政部部長謝旭人近日在部署下半年財政工作重點時提出，下半年要發揮財稅政策調控優勢，推進經濟結構調整和發展方式轉變。強調要嚴格實施差別化住房稅收政策，加強交易環節和持有環節相關稅收征管，抑制投機投資性購房需求。謝旭人撰文提出，要統籌推進房地產稅費改革，逐步改變目前房地產開發、流轉、保有環節各類收費和稅收并存的狀況。房產稅或將成為全國樓市調控的新方向，謝旭人的講話引發房地產業界普遍的判斷。

　　物業稅的推出是市場經濟發展到一定程度的必然趨勢，而現實的市場狀況進一步催生房地產稅試點的擴大與推廣。業內人士認為，當前促使房產稅加快推進的因素有兩個。一是針對樓市實施的史上最為嚴厲的調控政策效用已明顯減弱，今年房價跌幅已經明顯收

　　窄，很多城市交易量、房價在最近幾個月都已再現反彈，調控又臨關鍵期。二是全國土地出讓金以及商品房銷量增幅的減少，使地方政府涉地、涉房收入下降。據財政部數據顯示，2011年，全國和土地和房屋銷售相關的房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、和契稅這四項稅收總額達7150.7億元，合計同比增長26.8%，增幅較2010年減少8.2個百分點。財政部日前公布的上半年全國政府性基金收支情況反映出，受土地出讓成交額大幅下降影響，全國國有土地使用權出讓收入11430億元，同比減少4342億元，下降27.5%。土地出讓收入及房地產交易環節稅費減少，使地方政府迫切需要新的稅源彌補土地財政困局。從長期看，普遍征收的房地產稅將使土地儲備日益減少的地方政府轉而擁有固定的、不隨房地產市場周期大起大落的穩定收入。

　　全國工商聯房地產商會名譽會長聶梅生認為，房地產體制性的改革和長效政策應適時啟動，長效機制中房地產稅或房產稅即是其中一項內容。目前房地產稅的法理完善和制度建設已在抓緊進行。

　　北京中原市場研究部總監張大偉分析，樓市的限購政策目前看短期內取消的可能不大，但是限購政策畢竟是完全的行政手段，強制地抑制了需求，房產稅可能是后期全國樓市調控的新方向。與這相佐證的是，現在全國30多個省區市和計劃單列市的地稅官員正開展為期6個月的房產稅稅基評估集訓，為開展非經營性房產的存量部分恢復征稅的試點提供技術儲備。國稅總局與中國人民大學公共管理學院合作舉辦的房地產估價技術應用工作高級專業人才培訓班(一期)也已正式開班。而謝旭人的講話則預示房產稅擴大試點成為定局。

　　從重慶與上海房產稅的試

　　點來看，房產稅征稅額及范圍并沒有對剛需及房價起到多大影響，只是給地方政府增加了幾十億的收入，其對市場層面的影響更多的是心理上的。最近有消息稱，目前湖北、湖南、海南、廣州、杭州等地均已為擴圍房產稅做準備，但大家最關心的還是擴容房產稅的模式以及稅基、稅率的高低標準等許多具體問題。

　　聶梅生表示，房產稅試點和總結正在研討，此前的試點上海和重慶的模式本來就不一樣，實施了以后都說很有成績、很順利，那么再擴容將向哪個方向擴容？是以哪個模式擴容？是擴容給住房居住物業這部分，還是擴容給商業和工業物業？是向法人持有的擴容還是個人持有的擴容？這些都還沒明確。更重要的是，在財政部的一些提法當中房產稅和房地產稅是分開的，由于房地產稅包括土地在內，房地產稅的法理在于《憲法》當中的《物權法》的

　　出臺，實際上還有法理問題。

　　房子的價值更多地是與土地價值相關聯。目前，是按房產的套數、還是按人均占有面積征稅，稅率是否會在上海試點的基礎上增加，今后房地產稅是否擴大到上海和重慶試點限定的新購商品房之外存量房持有環節，土地價值與房產折舊的估值等一系列問題都備受社會的關注。

　　財政部的相關人士認為，房地產稅是基于每個擁有房產的人占有國家資源的多寡而征收的稅種，它不是一項隨時可以調控的行政政策。作為國家開征的一項稅種，所有擁有房產的人都需要繳納。有稅務部門的人士也表示，不論是房產稅還是房地產稅，在擴圍初期，為能比較順利的推行，會將商業物業以及高端住宅或者平均住房面積較大的物業作為首先征稅的對象，大多數的住宅以及政策性住房暫不會征稅。但是從房地產稅的本質講，最終擁有房產的人都要進

　　入征稅范圍。

　　據新華社的報道，中國社科院11月28日發布的報告提出，應及時推廣滬渝經驗，對城鎮居民家庭人均用房超過40平方米部分，無論住房為何種產權性質，均應按評估價格征收稅率較高的保有環節房產稅，且新增商品房和現有存量房均納入征稅范圍。房產稅擴圍的步點隨著各方的論證似乎已離我們越來越近。

　　張大偉認為，房產稅未來是用來取代地方土地出讓金減少后的地方稅源。初期肯定從新購的超面積收起但是長遠來看，肯定會涉及存量多套房。從地方收入來源來看，土地出讓金的占比很高，而目前試點的上海及重慶的房產稅額度都非常少。所以，后期房產稅擴大化甚至對二套以上住房全面收取的可能性非常大。目前我國很多城市居民的財產收入以2-3套房產形式存在，房產稅的擴圍可能會對這部分人影響比較大。