供地潮再現產生多地王 搞地價或將影響市場預期

　　位于北京市朝陽區農展館北路的一宗住宅混合公建用地日前入市，雖然規劃建筑面積不足6萬平方米，但起拍價就達到20億元，折合樓面價3.38萬元/平方米，這一單價創北京土地起拍價的歷史新高。與之同時入市的還有5宗地塊，6宗土地的總建筑面積達到61.8萬平方米。

　　近期，北京、廣州、杭州、武漢、天津、大連等城市批量供地，新增土地面積達數千畝，其中不乏地段、性質俱佳的優質地塊，上海、深圳也于此前兩日先后誕生“地王”。

　　土地市場明顯回暖，不僅體現在土地交易量的回升，同時還有地價上漲，以及諸多“地王”的出現?！暗赝酢彪m然主要源自地塊的特殊性，但在歲末年初的時點上，將對市場預期帶來不小影響。業內人士建議，在土地出讓中，應采取措施避免高價地的出現，從而防止市場預期出現大幅波動。

　　“供地潮”再現

　　全國樓市在第三季度之后迎來2012年第二次“供地潮”。11月23日，杭州市國土資源局一次性掛牌7宗土地，總出讓面積7.28萬平方米。同日，天津土地交易中心發布兩則公告稱，將公開掛牌出讓兩宗土地，總起始價達到42億元。

　　11月24日，大連市國土資源和房屋局發布公告稱，將以掛牌方式出讓大城(2012)-30號至34號等五宗地，總用地面積達55.5萬平方米。其中，31號宗地和32號宗地的總保證金就達30億元。

　　11月26日，武漢市國土資源和規劃局發布兩則公告，決定于12月出讓48宗地塊，其中兩宗土地以招標方式出讓，其余46宗土地以掛牌方式出讓。

　　廣州將在本月30日出讓11宗地塊，其中有5塊為二類居住用地，其余地塊包括商務辦公用地、商業金融業用地、普通倉儲用地等。該市在12月份還將有十余宗土地推出。此外，石家莊、安徽蚌埠等地近日也在集中推出地塊。

　　中原集團研究中心監測的數據顯示，11月1日-15日，13個重點城市經營性用地供應約為797公頃，已經超過10月份777公頃的總供應量。

　　中原集團研究中心認為，受樓市調控政策持續發酵和房地產市場觸底的影響，2012年供地計劃的完成情況為近年來最差，這使得各地政府在11月份加大推地力度。

　　數據顯示，2012年前三季度，雖然保障房用地計劃完成情況較好，但商品房用地供應仍然存在較大缺口。業內人士認為，由于此前“欠賬”太多，多數城市將難以完成2012年全年的土地供應計劃。

　　來自財政部的數據顯示，2012年前10月，全國國有土地使用權出讓收入20093億元，同比減少5561億元，下降21.7%。在地方政府迎來償債高峰的情況下，從土地出讓金中削減赤字已成為不二之選。

　　“地王”陸續誕生

　　高價地甚至“地王”也隨著“供地潮”重新出現。11月27日，上?！包S浦區594(北塊)、596街坊招標地塊”以27.7億元的價格競出，折合樓面價超3萬元/平方米，刷新2012年滬上土地單價紀錄。28日深圳“寶安尖崗山A122-0341宗地”也以20億元的價格競出，成為2012年深圳的總價“地王”。

　　在即將入市的地塊中，同樣不乏潛質十足的“準地王”地塊。其中，本月26日入市的北京“朝陽區農展館北路8號地”，起拍價為20億元，折合樓面價3.38萬元/平方米，單價創下北京土地起拍價的歷史新高。

　　此外，位于廣州市荔灣區的“AF010114地塊”，起拍價9800元/平方米，同樣是該區域的高點。亞太城市房地產研究院院長謝逸楓認為，只要該地塊成交的樓面價超過15000元/平方米，就能成為區域“地王”。而在當前的競爭態勢下，這一價格不難實現。

　　距離上次全國樓市如此密集地出現“地王”，還要追溯到2010年初。當時，各地土地市場供需兩旺，地方政府不斷推出大體量優質地塊，并迅速被市場熱捧。房地產開發商對后市預期良好，拿地熱情空前高漲，這些因素造成當時土地價格和溢價率雙雙攀高。

　　多數業內人士認為，本輪全國樓市出現“地王”，與個別熱門地塊的入市不無關系，但其對市場預期帶來的影響也不可忽視。北京中原地產市場研究部總監張大偉認為，在目前市場出現回暖的情況下，“地王”的出現對市場非理性發展有明顯的推進作用。他表示，“地王”對整體房地產市場的影響不大，但其對樓市心理預期影響較大。

　　事實上，與兩年前的市場狂熱相比，當前房屋和土地市場均處在觸底升溫過程中，市場尚不具備大幅反彈基礎。但在房屋銷售進入傳統淡季的歲末年初，土地市場的關注度空前提高，其信號意義往往容易被過度解讀。

　　高價地將影響市場預期

　　“地王”誕生并不具備普遍意義。據了解，大部分“地王”位于城市的核心地段，在熱點城市土地供應“郊區化”的趨勢下，其區位優勢凸顯無疑。此外，“地王”的用地性質多為住宅或商用，配建規模較小，更容易吸引企業參與。

　　“地王”背后則反映土地市場的爭奪開始激烈。在11月28日深圳“寶安西鄉街道尖崗山地塊”的出讓中，中海地產雖以20億元的價格奪魁，天健、佳兆業、萬科與招商聯合體均參與爭奪。同日，大連萬達在北京通州永順鎮一宗商業地塊的招標中，出現19.2億元的最高價。兩天前，該公司剛剛競得與上述地塊相鄰的一宗土地。

　　據了解，經過此前的市場熱銷和各項融資舉措，不少品牌房企手握的資金流在150億元以上?，F金充沛，加之補充庫存的需要，使得房企“既有意愿，又有能力”在土地市場作為。

　　此外，房地產市場觸底升溫的預期愈加明顯。根據國家統計局的數據，近幾個月來，房地產開發投資增速、房企拿地面積增速等指標都在觸底回升，國房景氣指數也有所回調。多數房企認為，在地方政府放量供地的情況下，雖然地價有所提高，但當前仍是拿地的好時機。

　　張大偉表示，不少地區的土地出讓底價設定偏高的現象普遍存在，這也造成雖然土地市場的整體溢價率不高，但地價仍高企不下。

　　而在土地出讓方式上，除少數地塊采用招標方式進行出讓外，以“價高者得”為原則的拍賣出讓已占據市場主流，這更容易使土地競出高價。據統計，即便在2012年郊區地塊的交易中，成交的土地價格多數都創下該區域的歷史新高。

　　業內人士建議，為穩定市場預期，各地在土地出讓中，應盡量采取限制措施，比如設置最高限價、采用招標出讓、合理確定土地出讓底價、加大配建規模等，防止土地出讓價格過高。同時，需盡快制定并公布后續土地出讓計劃，穩定土地市場預期。并根據實際情況，適當推遲熱門地塊的入市時間，以免給房價預期帶來不利影響。