三四線城市房地產庫存天量 或有崩盤風險

　　國家統計局日前發布的數據顯示，溫州9月新建住宅價格同比下降16.4%，環比下降0.8%，在70個大中城市中，溫州房價下降幅度最大。

　　“今年3月我訂了一套90平方米的房子，價格2.95萬元/平方米，現在房價已經跌到1.38萬元/平方米，虧慘了！”購買溫州萬科開發的龍灣花園項目的張先生表示，當初買的樓花，如今已損失過半。這并非個案，經調查了解，溫州多家樓盤價格均被腰斬，溫州房價與2009年、2010年時的最高位相比，回調了大約30%-40%，六成炒房客被套。

　　溫州房價大幅跳水

　　購買溫州香提半島的王女士也經歷了過山車式的行情。她表示，2009年一期開盤時價格為2.5萬元/平方米，二期開盤時漲到3.8萬元/平方米，該樓盤二手房價格在2010年最高時達到過8萬元/平方米，但現在市場價格又回到了2009年時的3萬元/平方米左右，下跌幅度比最高時超過了一半。據附近的房產中介透露，當年按照七八萬元每平方米買入的15位購房者中，入住的只有1位，另有5位因欠高利貸已經跑路，還有7位也因資金問題沒有收房，總之，2009-2011年高位介入的購房者都被套了。

　　財經作家葉楚華認為，溫州就像是《歐元必死》一書中所談的愛爾蘭一樣，是中國房地產泡沫的典型象征。國土資源部今年10月19日公布的城市地價監測數據顯示，溫州樓價以18.03%的降幅居本季度住宅地價同比下降的城市之首，并且蟬聯多季度全國地價降幅最大城市。即便如此，溫州房價仍然直逼一線大城市，四五萬元/平方米的房價在當地實在顯得稀松平常，普通人仍然望樓興嘆。除了房價虛高，城市人口流出也是重要原因。據了解，溫州人口正面臨“出超”困境。近幾年溫州市人口每年都要減少10萬人左右，但進入溫州的人口數量卻并沒有顯著增加。在不斷有新樓盤開發的情況下，溫州樓市已經出現了供大于求的尷尬局面。

　　三、四線城市庫存天量

　　根據一份內部研究報告，包括唐山、揚州、中山、蕪湖、連云港等大量三、四線城市在過去幾年土地供給極度膨脹，與去年以來的商品房實際消化速度形成巨大差距。

　　邯鄲是河北省三線城市，其房價也就四五千元，但當地房地產泡沫膨脹之程度，不比鄂爾多斯、溫州、貴陽等地低多少。2008-2011年，邯鄲市主城區售完、尾盤的建筑總面積795.8萬平方米，在售樓盤建筑總面積1864.9萬平方米，預售建筑總面積1615.5萬平方米。而目前當地在售和預售的房產共約3480萬平方米。

　　業內人士分析，按照中國人均居住面積31.6平方米，商業用房人均面積1.5平方米計算，人均建筑面積為33.1平方米，邯鄲在售與預售樓盤至少可以容納105萬人。而當地非農人口樂觀估計也不足160萬人。如果考慮到2012年當地新建樓盤建筑面積不會低于2011年1000萬平方米的條件，邯鄲在售與預售房面積至少可以容納130萬人以上。而當地2011年全年樓盤銷售總面積僅355萬平方米，以此測算，在建與在售樓盤至少需要消化10年。

　　除上述城市外，桂林、宜昌、宜興、煙臺、連云港、揚州、惠州等地均屬去化壓力巨大城市。北海、南通、江陰、中山、洛陽、常州、蕪湖等同樣榜上有名。其中桂林、宜昌、連云港三地，2011年商品房銷售面積占4年年均土地出讓量的比例分別為8.2%、12.7%和18.4%。細細回顧此前救市政策，中山、蕪湖、揚州等地不顧宏觀調控，屢觸紅線的動作，其真實原因也就不難理解了。

　　應警惕“鬼城”風險

　　備受關注的鄂爾多斯從去年到現在一直處于寒冬中。據鄂爾多斯房地產開發商統計，今年在建工程中，約有75%處于停工或半停工狀態。其中，今年前4個月，全市銷售商品房149.8萬平方米，下降20.8%；銷售金額91.4億元，下降5.8%。

　　“鄂爾多斯樓市泡沫破裂是意料中的事?！睂I人士分析，早在2010年媒體就稱鄂爾多斯為“鬼城”，即房子很多卻無人居住。而今年8月的鄂爾多斯，則隨處可見停工的爛尾樓和討債者。當地一位開發商稱，80%以上的建設項目都已停工，而這些房子的投資60%以上來自普通市民?！氨M管鄂爾多斯是中國西部一個富有的特殊小城，但其樓市泡沫的破裂對于其他城市和中國樓市，則具有警示價值?！币拙友芯吭浩髽I研究中心總經理周建成表示，近年來三、四線城市房地產發展速度已脫離基本面，過于激進的土地出讓速度，積累成的庫存高壓將使這些地區的房地產競爭更加慘烈?；谙瘞齑?，激活市場的考慮，托市政策開始在這些城市首先發起?！跋啾扔谝痪€城市，感覺三、四線樓市泡沫的風險需要高度關注，并有可能成為房地產企業的絞肉機?！币晃粯I內人士坦言。

　　從數據上看，三、四線城市的結構性問題已十分明顯。如華北地區的唐山市，其經濟總量、人口數量和2011年商品房成交量分別相當于北京市的17%、38%和18%，但前4年其平均土地出讓面積相當于北京的93%?；葜菖c廣州相比，經濟總量、人口數量和2011年商品房成交量分別相當于廣州的17%、36%和31%，但土地成交量卻相當于廣州的94%。連云港和南京相比，經濟總量、人口數量和2011年商品房成交量分別相當于南京的23%、55%和55%，但土地成交面積已是南京的117%。

　　“北京、上海等一線大城市，吸收全國資源的能力很強，能暫時維持樓市繁榮。而那些二、三、四線城市，輻射能力有限，但卻要拉起大城市框架，這樣做的風險是顯而易見的?！睂I人士提醒：應該警惕“鬼城”風險，警惕房屋空置率居高不下進而產生的徹底崩盤。