開發商謹慎看好明年 土地市場上演“翹尾行情”

　　無論北京、上海還是廣州，推地的頻率越來越密；而開發商看到市場回暖的信號也開始積極增倉。雙方的意愿使得土地市場極有可能出現年底翹尾行情。

　　不過，由于開發商的信心依然脆弱，中小發展商和民營房企尚未加入到大規模增加土地儲備的行列中，在各地涌現的海量土地供應的背景下，市場達到供需平衡仍需時日。

　　開發商審慎看好明年

　　截至今年前10月，許多大型房地產企業的銷售規模沖到了新高。例如萬科提前兩個月達到1000億；中海地產也突破了1000億港元；保利地產在突破830億之后開始了1000億的沖刺；恒大地產則在年底逆襲一舉沖破700億關口，全年目標朝著900億推進。

　　如果樓市行情持續，2012年的房地產市場上將涌現出三四家千億級航母級地產巨頭。而正是這些因素，使得開發商對明年市場的預期變得逐漸樂觀。

　　摩根士丹利新近披露的一份類似會議紀要的報告顯示：16家中國開發商參加了摩根士丹利在新加坡舉辦的亞太峰會；會上，大部分開發商對下一年的市場持謹慎樂觀態度，整體預計明年的銷售增長幅度在10%～15%左右；開發商們普遍相信房地產價格會維持穩定，但是不太可能大幅度反彈。

　　據悉，參加這次會議的開發商代表來自萬科、碧桂園、合景泰富、富力、恒大地產等。

　　摩根士丹利稱，雖然大部分開發商還沒有公布2013年的官方銷售目標，但是鑒于預計明年可以增長10%～15%，開發商在2012年底的土地市場上變得積極，例如合景泰富、萬科在最近幾個月在補充土地儲備上更為積極。

　　數據顯示，2012年10月，萬科共投資59億元新增項目7個，占地面積共計98萬平方米，按容積率計算計劃建面268.1萬平方米，較上月繼續增長。今年以來，公司共計斥資223億元，新增土地項目44個，計劃建面達1062.9萬平方米。

　　保利地產也是近期土地市場上的活躍分子。公司僅在10月獲得9幅地塊，增加土地儲備136.6萬平方米，計容面積415.4萬平方米，總地價152.5億元。截至10月新增26個項目。

　　有跡象顯示，鑒于賬面大量現金余額，保利地產今年的買地任務仍未完成，未來還將在一、二線大城市頻繁出手。

　　在二線開發商當中，合景泰富當屬拿地最為激進的一家。統計顯示，10月底前公司在短期內花費20億新增土地儲備100萬平方米、5個項目。

　　批量推地

　　根據偉業我愛我家市場研究院的統計數據，今年1至10月全國306個城市共成功交易土地23640宗，土地出讓金14027億元，與去年全年相比減少37.10%。

　　該機構分析指出，即便年底最后兩個月土地市場創下今年月度最高交易額紀錄，全年的土地收入也很難達到去年的水平。因此單從數據上看，今年完不成年度供地任務已成為事實，但鑒于形勢正在好轉，地方政府依然有機會縮小與預算之間的差距。

　　例如截至11月14日，上海推出的四幅地塊：海門路55號地塊、漕河涇社區地塊、火車站北廣場地塊和外灘地塊，前三幅地塊起拍價分別為46.9億元、54.31億元、47.46億元，均超過今年上?？們r“地王”的45億元總價。

　　無獨有偶，北京、廣州等城市也都在最后兩個月推出土地大餐，有關開發商在各地新增土地的新聞不斷見諸報端。

　　不過，并不明確的政策和市場前景，依然刺激著開發商敏感的神經，以至于他們不敢在土地市場上過于高調。中小發展商和部分民營企業還是能夠感受到資金的壓力。

　　我愛我家市場研究院在報告中稱，土地出讓金下降與企業的拿地積極性有關，尤其是大多數中小企業拿地積極性不夠，成為前10月土地出讓金下降的根本原因。

　　部分大型民營企業也顯得相當謹慎。例如銷售勢頭不錯的碧桂園今年新增了土地儲備1100萬平方米，涉及土地成本55億，但仍然少于2011年98億的支出；雅居樂在新增土地方面的預算也頗為謹慎，前10月的支出僅18億，并稱全年不會超過30億。

　　摩根士丹利認為，即使房地產開發商拿地更為規范，基本與銷售回款節奏相掛鉤，但很多開發商仍將在2012年錄得負的現金流，因此，一些開發商表達了希望融資方式可以變得更為靈活的訴求。

　　在土地市場上，開發商保持著謹慎的態度，不愿輕易推高地價。例如萬科、保利等巨頭們已經開始聯合購地，以避免過度競爭，使得土地溢價難以再創昔日輝煌。