北上廣等東部樓市成交活躍 多數房企拿地謹慎

　　1至10月份，我國東部地區商品房銷售面積38651萬平方米，同比增長1.4%，而中部地區商品房銷售面積19930萬平方米，下降0.5%；西部地區商品房銷售面積20162萬平方米，下降6.3%。

　　隨著樓市成交的回暖，一條包含北京、上海、杭州、廣州、福州、廈門、南京、蘇州等地在內的東部“活躍帶”，逐漸呈現在樓市的成交版圖上。

　　“我現在的主要工作又回到了2009年的時候，幫別人買房子。我的建議是，北京、上海這些地方，有自住需求又有購房資格的人，就別觀望了?！北本┮晃环康禺a代理公司老總向記者表示。

　　值得關注的是，即使成交回暖明顯，但是房價依然不溫不火。而從拿地情況則可以看出，即使招保萬金四大房企開始紛紛拿地，但從全國房企的普遍心態看，這一跡象還未有全面升溫。

　　東部地區樓市成交活躍

　　北京，是此輪房地產調控最嚴厲的城市之一，因2009年時屢創地王紀錄，直接引發了有關部門最嚴格的房地產調控。此后兩年，北京商品房成交遭遇寒冬，一手住宅周成交量多數維持在1000套左右，數百套的周成交也常常出現。

　　不過，這種情況已經在2012年下半年改變。除去“十一”黃金周這一周成交數字很少外，北京市場自5月以來持續回暖。根據北京住建委的網簽數據統計，上周(11月5—11日)北京全市新建商品住宅網簽總量為3295套，環比前一周的網簽量上漲了35.7%?；乜?011年11月7日至13日這一周，北京一手住宅周成交1031套，今年的形勢比去年同期上漲超過200%。

　　而這種周成交超過或接近3000套的情況并不是個案，2012年的7月、8月、9月、10月，北京分別有一周成交量達到3887、3387、3677和2948套。這種情況，即便把回看周期拉長至2008年至今，也屬高峰成交期。

　　一個值得關注的跡象是，縱觀全國主要城市房地產周成交數據圖譜，呈現的是一個明顯的東部“活躍帶”。這些城市，包括北京、杭州、廣州、福州、廈門、南京、蘇州等地。上海則在最近兩周呈現一手住宅周成交超過4000套，成為2011年1月以來的最好成績。更典型的城市是杭州，其在2012年3月首周開始，一手住宅成交量同比升幅開始一路飄紅，同比增長動輒200%以上?？芍^引領回暖的首要城市?！昂贾菔且粋€風向標性的樓市，它是最具投資屬性的樓市，每輪周期中，往往都是杭州領先全國開始調整，或開始回升?！鄙虾Ｒ晃环康禺a資深人士表示。

　　東部活躍帶從國家統計局數據中也可看出端倪。1至10月份，我國東部地區商品房銷售面積38651萬平方米，同比增長1.4%，而中部地區商品房銷售面積19930萬平方米，下降0.5%；西部地區商品房銷售面積20162萬平方米，下降6.3%。房地產開發投資中，東部各城市總投資超過32000億元，同比增長14.3%。中部和西部地區的房地產開發投資額分別只有12000億元左右。而國家統計局統計時計入東部地區的省市分別為北京、天津、河北、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南11個省(市)。

　　“從目前樓市結構上看，一二線城市，尤其是東部沿海地區，其人流導入功能強，商品房市場需求旺盛，加上供給相對理性，成為樓市成交率先回暖區。開發商也開始意識到這一點，一些以東部地區為主戰場的房企，其產品去化速度可能相對具有優勢?！敝蟹啃偶瘓F分析師薛建雄表示。

　　多數房企基本面改善但忌言回暖

　　當北京、杭州等城市的成交回暖持續數月后，一些以上述地區為主戰場的房地產企業受益匪淺。

　　比如一度被傳大盤滯銷的遠洋地產。11月9日，遠洋地產宣布，1至10月公司實現協議銷售額約人民幣271億元，同比上漲25%，提前兩個月超額完成全年270億銷售目標。而遠洋地產在北京的遠洋一方和遠洋萬和公館等，都是北京知名的剛需及改善性住宅大盤。當遠洋在今年選擇以價換量的措施后，北京項目迅速啟動熱銷。

　　杭州市場的回暖則成就了兩大地方房企：綠城集團和濱江集團。同樣是11月9日，綠城集團宣布，截至10月31日止，綠城集團今年累計取得銷售金額約413億元，總銷售金額中歸屬于集團的權益金額約為234億元。而根據今年2月綠城中國董事長宋衛平對媒體的介紹，綠城中國今年的銷售目標定為400億元。也就是說，此輪市場認為最具財務風險的綠城已經提前完成全年銷售目前。僅10月份一個月，綠城銷售房源1785套，銷售金額達到62億元。

　　不過，即便已經在銷售數據上看到了回暖的跡象，但久經調控考驗的開發商們絕口不提樂觀?！皬拇尕浬峡?，房企目前還沒有普遍擺脫存貨壓力。另外，銀行信貸仍在收緊，房企融資困難重重，其資金鏈對銷售回款仍然高度依賴。這些情況令房企絕不會輕易重現激進的拿地提價?！北本┲性禺a總經理李文杰表示。

　　這種謹慎的態度也可以從開發商整體的拿地情況和新開工情況上反映出來。國家統計局的數據顯現，今年前10個月，全國房屋新開工面積146792萬平方米，同比下降8.5%，降幅只比1至9月份微幅縮小0.1個百分點；其中，住宅新開工面積108396萬平方米，同比下降12.7%。房企對新開工量的把握依然謹慎。另外，前10個月房企土地購置面積27659萬平方米，同比下降18.0%，降幅甚至比至9月份又擴大1.5個百分點。

　　也就是說，即便保利、中海、萬科等龍頭房企已經開始積極拿地，但從全國房地產企業的普遍心態來看，有資金實力拿地和有意愿拿地的房企參與度，還未有全面升溫。