公積金新政或加重房價上漲預期 需警惕影響調控

　　雖然剛剛過去的樓市“金九銀十”未能如期帶來住宅成交量的擴大，但根據10月百城房價報告，全國100個城市新建住宅的平均價格已環比連漲5個月。在這種情況下，需要警惕市場再次形成房價上漲預期，影響到房地產調控實際效果。

　　目前，宏觀經濟有所回穩，房地產開發商資金狀況明顯改善，住房公積金貸款額度政策集中調整，均可能會加重房價上漲預期。

　　一是宏觀經濟有所回穩，將增大房價上漲壓力。9月份，我國宏觀經濟多項指標回暖。10月份，中國制造業PMI指數升至50.2，顯示制造業生產活動略有擴張。通常，房價與宏觀經濟運行同向運動。2009年下半年，在經濟刺激政策作用下，宏觀經濟觸底回升，房價也出現快速上漲。雖然當前宏觀經濟回升趨勢尚未完全確立，但多項經濟指標回穩，特別是近期人民幣匯率連續升值，熱錢流入可能性增加，也會明顯改變樓市運行預期，加大短期房價上漲壓力。

　　二是房地產開發商資金狀況已明顯改善，降價銷售動力減弱。經過4月至8月期間的剛性住房需求集中釋放，房地產開發商現金流已明顯好轉。今年前三季度，全國房地產開發企業本年到位資金同比增長10.1%，較上半年提高4.4個百分點。過去四個月房地產市場銷售回暖，也帶動房地產貸款增速回升。9月末，全國房地產開發貸款同比增長12.1%，個人購房貸款同比增長12.69%，較上季度末分別提高了0.8個和1.6個百分點。隨著資金狀況的改善，開發商“以價換量”動力將會下降。需要注意的是，第三季度，開發商拿地積極性明顯提高。1月至9月，全國房地產開發企業土地購置面積同比下降16.5%，降幅較上半年縮小了3.4個百分點，表明開發商對未來樓市的預期或正趨向樂觀。

　　三是住房公積金貸款額度集中調整，或將影響樓市調控預期。據媒體報道，近期有30多個城市提高了住房公積金貸款額度。雖然相對于較高的房價，多數城市的住房公積金貸款額度客觀上存在調整的需要，但住房公積金貸款額度調整的時機與幅度，往往帶有較為明顯的政策傾向，反映出地方政府的政策意圖，有可能會對樓市預期產生影響。盡管從歷史經驗看，住房公積金貸款額度上調在釋放剛性住房需求上的作用非常有限，市場仍有可能將其解讀為地方政府的“托市”舉措，進而影響到樓市調控預期。

　　房價上漲預期的形成，在短期內存在慣性，將會明顯影響樓市運行軌跡，支撐房價上漲，加大樓市供求矛盾。雖然從各方面因素分析看，今年第四季度樓市將運行平穩，不太可能出現房價大漲或大跌的情況。但房價上漲預期形成的可能性明顯增大。據國家統計局發布的全國70個大中城市住房價格情況，9月份全國新建商品住宅價格環比上漲的城市有31個，接近一半的城市新房價格出現上漲。特別是一線城市房價的環比上漲，將會進一步釋放房價上漲預期的自我實現機制，對此不能不引起有關部門高度警惕。

　　為實現宏觀經濟平穩健康運行，避免高房價損害國民經濟運行質量，防范和化解金融風險，仍需要堅持加強和改進房地產調控，加大保障住房的建設，動態調節市場供求，合理引導樓市預期，增加差異化住房稅收政策運用，推動房價平穩運行。