房企分化資源集中 樓市調控將在博弈中尋找平衡

　　隨著國家調控思路的日漸清晰，房地產業格局也漸趨明朗：房企開始分化，龍頭企業手中的資源進一步集中，“萬保招金”等“白馬股”還將繼續攻城略地，通過“薄利多銷”方式實現業績增長。

　　先看政策面的環境。房地產調控政策向來是左右市場的第一要素。而從近期地方政策微調的動作可以進一步印證一個判斷，即房價與房地產市場都將穩定在一個波段內微幅擺動。

　　10月，一些地方政府在房地產方面屢有微妙動作。比如廣州的“限售令”、西安的“限利令”和杭州的“限土地溢價令”。其中，廣州的政策是：對珠江新城等中心城區個別異常高價的住宅項目，暫時采取適當限制預售規模、控制交易節奏的措施，也就是說，高價房源限制成交。西安的具體做法是要求“全省房地產項目合理利潤率應控制在10%左右”，即公示銷售價格，且利潤空間不得高于10%。杭州則出臺文件稱，“對商品住宅地塊，當土地價格溢價率達到49%時，將調整競價方式，即鎖定地價，‘從零開始’競投配建安置用房或保障性住房面積”。換句話說，土地價格不能漲得太離譜。

　　綜觀以上三個政策，我們可以看出明顯的行政手段短期內控制價格的跡象。高價房只是控制過戶，開發商可以照賣，購房者可以買房，不過是人為拖后了登記備案的時間。也就是說，通過行政手段把房價上漲時間點延后了。西安、杭州的政策均可以類推初衷和效果。這些短期政策并未改變真實的市場供需結構，拿地熱情高、房企敢提價，均源自市場預期引導下的需求高漲。地方政府顯然沒有從本質上調節供需，僅僅以行政手段做出了調控措施。

　　從地方心態上來看，房地產調控可謂“壓是虛，推是實”。比如貴陽新政，包括購房落戶、買房送車號等。這一為消化樓市存量而做的政策努力，堪稱用心良苦。相反，西安樓市限利新政到目前仍停留在《通知》的大框架上，尚未出臺可執行的細則。

　　應該說，未來房地產調控還將在不斷博弈中尋找平衡，其主要原因是地方政府對房地產業有極大的依賴。

　　房價平穩運行過程中，房地產市場格局卻在悄然變化。龍頭房企將越來越強大，這一點從萬科、保利、招商等龍卷風似地拿地動作中可見端倪。未來龍頭企業在融資能力上的絕對優勢將成為搶占市場份額的最大籌碼。相比之下，中小房企面臨一定發展瓶頸。據了解，目前龍頭國資房企最低融資成本在4%左右，最高不過10%左右，中小房企無論是銀行貸款還是信托產品，融資成本多在15%至20%。另外，在市場利潤率普遍下降的情況下，龍頭房企大量采用合作開發方式，旨在大舉拿地并占領未來市場資源，再通過薄利多銷方式做大業績。這一點，從近期保利等公司三季度報可以明顯看出端倪。

　　相比之下，大量中小房企近期密集籌劃轉型，這一趨勢或將長期持續。比如中茵股份、億城股份等中小房地產企業紛紛嘗試新的產業領域?！盁o論是涉礦、涉酒還是涉藥，都是在融資和再融資一再受阻的情況下，企業為了長遠生計，不得已而為之的體現?！鄙虾ＷC券一位房地產分析師稱。