樓市進入資本為王時代房企差距正加大

來源:上海證券報 2012-10-17 10:13 http://www.vistrails.com/

　　8月以來，在全國住宅市場有所降溫的同時，土地市場卻逆勢而起，在土地供求兩旺的現象背后，頻繁閃現著大型房企的身影。比如，近日保利地產在上海和長沙，連搶兩個地塊，堪稱土地市場的“犀利哥”。

　　土地市場，由于其一頭連著政府，一頭連著企業，而成為房地產市場最有價值的風向標。從一二線主要城市土地成交情況看，自2012年5月開始，土地成交已連續5個月環比增長，預示著土地市場已經回暖。而5月份以來，在土地市場上表現活躍的，基本上是大型地產商，比如萬科、保利、中海、金地、龍湖、招商、華潤等。

　　正如業內人士所言，本輪房地產調控和市場調整，猶如“溫水煮青蛙”。2009年底開始調控，2010年兩次升級，2011年再度加碼。從去年下半年開始，越來越多的中小開發商出現經營困難，甚至申請破產或老板跑路，連傳統的大型優質開發商綠城也動搖了根基，無奈之下割讓了部分股權和項目予九龍倉、融創。與此同時，萬科、保利、招商等大型房企、央企、國企卻早早領會了政策意圖，深知此時“硬扛”絕不是好辦法，在適當的出貨窗口降價促銷、回籠資金，良好的財務狀況讓這些龍頭房企的日子遠好于中小民企，且有能力在整個行業處在低谷期時為企業未來的發展謀得先機。

　　這個機會就出現在土地市場。本輪市場調整的過程中，一個鮮明特點是：開發企業加速分化，而在土地市場的表現無疑將加速這種分化。在土地招拍掛市場，以萬科、保利、龍湖為代表的高周轉房企，在此輪市場調控下，已敏感地嗅得最佳“抄底”土地市場的時機，提前出手，大量補倉。而在土地一級市場，大名城、華夏幸福等民營企業瞅準機會、積極介入，以較低的成本獲得大量土地儲備，或許有機會實現彎道超車。

　　強者恒強，房企之間的分化差距正在加大。一方面，龍頭房企的市場集中度正在提高，目前積極出手拿地的，基本都是現金流相對寬裕的高周轉房企和央企，獲得的高性價比土地儲備為企業發展奠定基礎；另一方面，則是更多房企還不具備出手土地市場的條件，中小企業舉步維艱，預計越來越多的房企將退出這個行業。錯過此輪時點的中小型房企將面臨行業洗牌的命運，全國地產開發企業數量逐漸減少將是大勢所趨，在此輪市場調整見底時期踏準時點的能力和表現將決定房企未來。

　　業內人士認為，眼下中國房地產開發行業，正在步入資本為王、資源集中的時代。目前，國家政策依然嚴格限制開發貸款，同時土地管理越來越嚴格，囤地越來越難，優質土地越來越少，資金不足的房企根本不敢拿地，否則很容易被套。其結果是，主流土地市場中，只剩下財力雄厚、融資方便的大型地產商。

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