民企涉足土地開發 "曲線投資"意在低成本圈地

　　就在萬科、保利等龍頭開發商在“招拍掛”市場上高歌猛進、奮勇搏殺之際，另一個土地市場也正如火如荼地推進。

　　今年以來，在地方政府和開發企業雙重需求的推動下，各地包括舊城改造、棚戶區改造在內的土地一級開發尤為火熱，不僅是招商地產、云南城投、中天城投、這些傳統的央企及地方國企深涉其中，那些背景深厚、資金雄厚的民營房企也試圖分一杯羹。

　　的確，越來越多的房企注意到了土地一級開發獨一無二的“優勢”，擁有土地一級開發資質意味著在拿地環節坐擁成本優勢，進而輕松享受一二級市場的雙重收益。更重要的是，這是除了土地招拍掛市場外，從另一個渠道加劇房地產市場資源的集中和房企之間的實力分化，誰能低成本獲取大量的土地，誰就能在此輪調控后掌握更多的市場資源，從而贏得房地產市場的未來十年。

　　現狀掃描

　　民營房企涉足土地一級開發

　　9月13日，大名城發布公告稱，公司控股子公司——名城地產（福建）有限公司作為福清市政府確定的合作開發企業，已與福建省福清市土地發展中心簽署了關于《福清市觀溪新區西片區土地一級綜合整治及開發項目協議書》。該次合作開發面積約為3500畝，土地綜合整治及開發項目總投資約40億元人民幣，采用10%資金成本加溢價分成回報的方式。

　　對于公司來說，這似乎是一樁只賺不賠的買賣。事實上，這早已不是大名城第一次介入土地一級開發市場。記者調查發現，今年以來，大名城與多個地方政府簽訂一二級聯動的供地協議，控制的土地儲備達到約1.65萬畝，主要分布在福建永泰、河北灤縣、福建福清和甘肅蘭州，將在2013年陸續轉為可開發用地，為公司未來大盤開發和周轉奠定了儲備基礎。

　　不止是大名城。9月10日晚間，華夏幸福公布消息，與江蘇鎮江市京口區人民政府簽訂了《關于整體合作開發建設經營江蘇省鎮江市京口區約定區域的合作協議》，雙方合作整體開發“鎮江市京口區大禹山創意新社區項目”。而就在今年，華夏幸福接連獲得多個土地一級開發項目，包括“無錫（南長）國家傳感信息中心”項目、河北固安新興產業示范區開發建設項目、沈陽市蘇家屯區域開發建設項目等。

　　實際上，在樓市調控持續兩年之久后，各地政府的救市之心愈加迫切。相對于佛山、蕪湖等地放松限購、購房落戶等過于直接顯眼的救市方式，今年以來深圳、武漢、長沙、蘭州等地紛紛加大舊城改造、棚戶區改造的力度，以“曲線救市”的方式拉動地方投資、增加土地供應，同時向商品房市場釋放大批剛性需求。立足深圳的龍頭房企招商地產就是受益舊改的典型代表。今年8月，招商地產與深圳當地政府簽訂了南山區西麗中心區與牛成村兩個舊改開發合作意向，而在此之前，招商地產已相繼在坪山新區、蛇口、光明、前海、溪涌等地屢次斬獲舊改項目。在母公司招商局集團與地方政府的戰略合作下，招商地產已然通過深圳各區的舊改項目儲備了龐大的土地資源。

　　土地一級開發商被視為捧著“金飯碗”吃飯，地產行業內甚至有“賣房不如賣地”的說法。土地一級開發商的盈利模式非常清晰，即通過拆遷、土地平整將“生地”變為“熟地”以達到出讓標準，待土地通過招拍掛出讓后，公司再按照與政府的分成比例，獲得屬于自己的那部分土地出讓增值收益。

　　背后目的

　　一二級聯動低成本擴充儲備

　　在不少開發商看來，如果僅僅是土地出讓，土地一級開發商實際上只賺取了一次利潤。但如果接下來在自己開發的土地上建房銷售的話，無疑可以賺取第二次利潤，這就是所謂的“土地一二級市場聯動”。

　　“土地一級開發商在拿自己開發土地的時候優勢非常明顯?！币晃簧钪O土地一級開發內情的國企高管向記者表示。在他眼中，土地一級開發商參與自家地塊的競拍有兩個明顯的優勢，一是由于開發商在進行土地一級開發的階段已經和政府部門有過一些互動，因而對競拍地塊的價值和前景了然于心；二是在同等價位的情況下，由于拍賣價款當中的一部分將作為“土地一級開發”收益進入土地一級開發商的腰包，在這種情況下，土地一級開發商參與拍賣的成本相對于其他公司更低。

　　而這一說法在大名城身上也得到印證，A股市場當中，一些開發商的目光并不僅僅盯著土地一級開發，他們還要繼續在招拍掛市場上獲取自己平整開發的土地。

　　早在今年3月間，大名城曾發布公告稱，子公司名城地產與福建永泰人民政府簽訂《永泰東部溫泉旅游新城項目合作協議》，投資120億打造4000畝的永泰溫泉旅游新城項目，并按照15%的資金成本加土地溢價的方式獲得回報。就在與永泰縣政府簽訂合作協議的半年后，9月27日，名城地產如愿以2.53億元獲得永泰葛嶺鎮的7宗土地。

　　無獨有偶。10月13日，華夏幸?；鶚I投資開發股份有限公司宣布，旗下全資間接控股公司沈陽幸?；鶚I房地產開發有限公司以1.88億元競得沈陽兩宗土地，總面積為15.65萬平方米。而這兩宗商住土地，正是公司今年1月間取得的沈陽蘇家屯35平方公里土地一級開發區域的一期部分土地，在進入二級招拍掛市場后又被華夏幸福摘得。

　　“在招拍掛階段，土地一級開發商在參與自家開發地塊的競拍時可以說是進退自如?！币晃粐髢炔咳耸扛嬖V記者，如果土地一級開發商參與自家開發地塊的競拍，由于它擁有巨大的成本優勢――所出的地價有一部分將以“增值收益”的形式回流到自家腰包，因而其他公司一般不會與之競爭。但不排除遇到對地塊志在必得的公司不計成本地抬價，這個時候，當競拍價達到一定金額時，土地一級開發商便會理智地放棄繼續競拍，因為拍賣成交價已經非常高，僅是從土地一級開發的分成上面土地一級開發商便可獲利不菲。

　　獲利方式

　　地方政府缺錢民營房企伺機分羹

　　土地一級開發商與政府之間的收益分成比例，無疑是土地一級開發合同當中最為關鍵的條款。

　　以新湖中寶與江蘇啟東政府在圓陀角項目上達成的分成協議來看，規劃中3000畝土地為商住開發用地，一級開發商在土地平整過程中，加上財務成本等一級開發成本大約是60萬元/畝，另外3000畝為高爾夫、濕地公園等公共設施及配套建設用地。公司土地進入二級招拍掛市場化，成交價格在100萬/畝以下的，土地出讓收入全部歸公司；成交價在100-130萬/畝的。收入由政府與公司五五分成；成交價在130-170萬/畝的，政府與公司六四分成；成交價在170萬/畝以上的，政府與公司七三分成。

　　“分配比例通常跟土地一級開發的難度大小有關，一些拆遷難度比較大，或者是地理位置相對較偏的地塊，土地一級開發商的分成通常要高一些?！眹鴥纫环科蟾吖鼙硎?。

　　令人羨慕的是，一級土地開發商甚至還能得到一些地方政府的保底收益承諾。

　　大名城無疑就是其中的一位幸運兒。其控股子公司名城地產與福建永泰縣政府簽訂的協議明確，若名城地產取得第一期項目用地，則已支付的預付款可沖抵土地出讓金；若名城地產未能競買取得，則永泰縣政府應在項目用地掛牌成交后10日內，將名城地產已支付的預付款返還給名城地產，并以名城地產已支付的預付款總額為基數，按年15%的比例支付名城地產財務費用。這15%的回報相當于保底收入，而在大名城與福建福清市政府、河北灤縣政府簽訂的合作協議上，都有10%-15%的投入資金保底回報。

　　以往土地一級開發基本上都是有地方國企擔當，如云南城投、綿世股份/中天城投等，而如今，愈來愈多的民營房企開始參與其中?！暗胤秸疀]錢了，又想多整土地賣地掙錢，因此不得不多種渠道引入資金進行一級開發?！庇腥谭治鰩熢趯ν恋匾患夐_發市場進行調研后表示，正是由于地方政府目前資金緊張，想要收儲土地又不愿舉債經營，因此才大量引入民營資本進行土地一級開發，這也恰恰給了大名城、華夏幸福等資金、背景均雄厚的民營房企一次分食土地一級市場利潤的良機。

　　據克爾瑞土地咨詢運營中心總經理郭玉良介紹，目前廣東、河南、云南等多地“三舊”改造如火如荼?！暗胤秸粌H有土地一級開發的需要，也有產業落地的需要，政府不僅要賣地，還要通過扶持產業來帶動地方經濟、提升地方形象、為地方政府的政績加分?！惫窳几嬖V記者，而像大名城、華夏幸福這種有主題地產或園區地產開發經驗的民營房企，自然與地方政府一拍即合，成就美妙“聯姻”。