雙節后土地市場持續升溫 二線開發商舉債買地

　　“十一”黃金周前后，國內土地市場驟然升溫，萬科、金融街、富力、保利、龍湖、佳兆業紛紛出手。沉寂了近兩年的土地市場，拼殺撕咬的局面再現。握有大量現金的巨頭固然一擲千金，荷包羞澀的地產商同樣也不甘寂寞。舉債買地，成為不少中型地產商在這波“搶地季”抗衡之路。然而在當下總體經濟迷霧重重，房產銷量再陷低谷之時，舉債擴張的風險無疑也在倍增。

　　土地市場“高燒”不退

　　10月10日，上海易居地產研究院發布報告稱，自2010年12月，土地市場達到近5年最高點后，土地出讓金開始進入波浪式下行通道，至今已經連續同比負增長長達一年。但9月十大典型城市土地出讓金收入為485億元，雖然同比還是下降了兩成，但環比增長了近五成，出現了明顯回升。

　　節后土地市場依舊火熱，節后第一天萬科、佳兆業先后在佛山、南海競得心儀地塊，兩天后，保利與其合作伙伴先后在上海、長沙拿下兩地今年最大規模的土地。預計節后土地市場的火熱依然繼續，因為地方政府的“推地潮”還在延續，據悉佛山南海國土部門接下來還會推出13宗土地，杭州10月11日至19日，將有18宗地塊密集掛牌，除此之外廣州、天津都有密集的推地計劃。

　　在這波搶地潮中，手握現金的地產巨頭固然頻頻出手，中報顯示手頭握有470億元現金的萬科率先出手，七八兩月拿地的金額就達到96億元，9月更是6天內連續拿下4幅地塊，拿地金額接近69億元。

　　其后招商、保利等實力雄厚的開發商各施其法。中報顯示持有251.8億元現金的保利地產采取強強合作的方法，節前，保利聯合首開，以13.8億元在北京土地市場首有斬獲；10月10日保利攜手萬科，以32.56億元一舉拿下長沙今年最大規模地塊——濱江B7地塊；當天下午，旗下保利建錦、信保(天津)股權投資基金聯合體又以45億元奪得上海徐匯區一商住地，成為2012年的上?？們r最高地塊。與保利競爭該地塊的還包括華潤、中海、綠地三家國企，經過數百輪的激烈競拍，最終折合樓板價高達27055元/平方米，溢價42.86%。

　　但這還不是近期溢價率最高的競拍，10月8日，萬科、招商、雅居樂、佳兆業等十多家品牌開發商出現在佛山南海，在經歷95輪廝殺后，佳兆業最終以近18億元奪得3宗捆綁出讓的商住用地，溢價率超過70%。

　　9月融資10月買地

　　戰勝萬科、招商的佳兆業，并不能劃為財大氣粗一類，也不能與保利、首開等有著深厚政府背景的央企相比。據其未經審核的中報數據顯示，截至2012年6月底，該公司手頭握有的現金及現金等值項目不過34.57億元，僅南海一塊土地的出讓金已經占了手頭現金的52%。資料顯示，該公司從6月開始頻頻出現在土地市場，從6月至今在土地市場就花了42.96億元，遠高于其手頭握有的現金。

　　支持其擴張的無疑只有舉債，佳兆業憑借的是香港的融資平臺。9月12日，佳兆業發布公告稱，擬發行2017年到期的票據2.5億美元，而為了吸引投資者，佳兆業為此支付的年利率高達12.873%，為近期高息債融資內地房企中最高。正是憑借這2.5億美元的優先票據，10月佳兆業在土地市場戰勝幾位手握巨資的地產大佬。

　　9月融資，10月買地的并非僅僅佳兆業一家，9月19日龍湖地產公告配股籌資，籌資目標達30.89億港元。一周后，龍湖地產通過激烈競爭，以14.7億元奪下北京孫河鄉住宅地。數據顯示，從8月開始，內地房地產企業就頻頻在香港融資，路勁地產、金隅股份也在9月通過發債，分別在香港獲得3.5億美元及30億元人民幣。加上宣布發債但沒有明確金額的花樣年以及各類銀行貸款，近期內地房企在香港的融資規模超過了400億元。

　　中銀(香港)投資的一位分析師表示，八九月內地房企的融資潮與今年上半年的銷售情況密切相關，“去年內地房企也有募資沖動，”該人士表示，但當時由于房產銷售不景氣，出現認購額不足而折戟。今年上半年由于業績改善，也加劇了內地房企的“資金渴求癥”。

　　“還有一個重要的原因是境外資金充裕?！眮嗐y投資的首席分析師李大偉表示，國外特別是美國的三輪量化寬松政策出臺，這些資金在實業領域又沒有找到更好的投資機會，其中部分就會選擇投資在新興發展國家的不動產領域，例如菲律賓等東南亞國家的不動產漲幅明顯?！皣鴥扔捎谟匈Y本管制，直接投資國內房產，資金出境有困難，不少會選擇購買內地房企的高息債?！?/P>

　　二線開發商舉債擴張

　　然而，舉債擴張固然讓二線開發商有了與龍頭大佬叫板的實力，同時也埋下了巨大的風險。佳兆業可謂是近年舉債擴張的典型案例，從2009年年底赴港上市后，佳兆業就開始頻舉發債圈地，僅2011年一年就花了59.4億元拿下了35幅土地。

　　其直接后果是負債率的快速上升，2011年年報顯示，佳兆業凈負債率飆升到76.6%，而2010年同期的數據為30.6%。當年其手頭僅握有39.4億元現金，但其一年內需要償還的借款就高達20.67億元，加上需要支付的收購土地按金21.2億元。換言之佳兆業當年的現金已不足以支付。

　　這使得佳兆業在今年上半年較為沉寂，專注于通過快速開發銷售物業緩和資金鏈。2012年中報顯示，今年上半年佳兆業合約平均售價為5858元/平方米，同比下降了近19%。1~5月，該公司只花了5.2億元買入兩幅土地。

　　這也使得該公司的負債情況有所改善，凈負債率降為73.4%，一年內到期償還的負債降為11億元，環比下降了近10億元。其中總債務下降了近5億元，與之相對應是握有的現金及等價物也下降了近5億元，但五年內償還的負債則增加了5億元。

　　通過一系列債務運作后，佳兆業再度舉債擴張，先是在今年5月，該公司與PAInternationalOpportunityVILimited簽訂可換定期貸款協議，對方為佳兆業提供1.2億美元的可換貸款，年利率為13.5%。其后的6月，佳兆業一口氣買了3個項目，七八月又先后增加了4個項目，在9月發行高息債后，又在10月拿下1個項目。

　　至此，今年前10月，佳兆業在土地上投入的資金就超過48億元，并不亞于瘋狂擴張的2011年。與此同時期內由于現金減少了近5億元，也讓佳兆業的支付重壓難解。2012年借款成本同比大幅增加，中報顯示佳兆業期內的借款成本總額為8億元，同比增加62.3%。

　　更甚者是房產銷售近期出現放緩跡象，佳兆業今年上半年累計合約銷售額為65億元，按年增長44%。市場人士分析這也是該公司負債得以改善的基礎，但進入7月后銷售增長開始回落，當月該公司合約銷售15億元，同比減少20%；八九月銷售31億元，同比減少23%。這也使得該公司前9個月的銷售增長只有7%。

　　在這種背景下，舉債擴張者的風險遠大于持幣者。