貴陽限購長期“放水” 限購“流于形式”

　　日前，貴陽市一則默默出臺了半個多月的樓市新政引發熱議。

　　據貴陽市公布的《關于推進保障性安居工程和棚戶區城中村改造及重點項目建設的若干措施（試行）》，凡在貴陽市購買商業、辦公用房和首次購買住房的，根據本人意愿可持房屋所有權證或備案的購房合同在購房區域辦理入戶手續或居住證，享受本市戶籍人口就業、入學和就醫等同等待遇，不受入住時間和購房面積的限制。

　　同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，從放松的范圍和力度來看，政策針對商業、辦公用房和首次購買住房均展開刺激性措施，而不只是在住宅市場，很明顯，有刺激房地產市場成交量回升及救房地產市場的嫌疑。

　　財經評論人吳其倫更是直呼：“貴陽悍然救樓市四大危害應緊急叫停！”不過，自9月13日出臺以來，貴陽該新政實際上已執行了一個月，目前業界普遍表示被叫停的可能性不大。深入研究過貴陽限購政策的業內人士還表示，貴陽的限購令本來就“流于形式”，因此此次疑為“救市”的新政實則見怪不怪。

　　據了解，貴陽限購政策細則雖然在總原則上嚴格遵循“國八條”的精神，但執行尺度較寬松，限購僅限一環。同時，在2011年當地還密集出臺相關的公積金政策和居住證政策以間接放松限購。

　　貴陽限購長期“放水”

　　研究貴陽自去年以來的限購政策會發現，此次新政并非貴陽首次限購“放水”。

　　與此次新政出臺半個多月后才被關注一樣，貴陽在樓市限購方面一直極其低調。而這種低調，也被外界形容為“心虛”。

　　貴州合富輝煌房地產顧問有限公司（下稱貴州合富輝煌）在其一份2011年貴陽市房地產市場年報中指出，貴陽在價格調控目標方面提出“不高于去年全國平均值”，進可攻退可守，被稱為“最取巧”調控目標。

　　據貴州合富輝煌數據，貴陽市2011年商品房成交面積510.1萬平方米，而一環成交面積僅12.39萬平方米，占2011年全市成交量的2%，因此一環限購影響不大?！百F陽限購令范圍控制在項目較少、供應量較少的一環以內，使得限購政策對于房地產市場的影響力大大降低，形成了限購‘放水’的事實?！辟F州合富輝煌表示。

　　此外，貴州合富輝煌認為，2011年下半年以后貴陽政府以公積金和居住證相關政策為媒介，打開了樓市利好的突破口。

　　除2011年4月上調公積金存款最高至1868元最低至84元外，7月上調住房公積金最高貸款額度從30萬元至45萬元外，8月宣布商業住房貸款符合條件可轉成公積金貸款外，貴陽市去年11月發布的《貴陽市進城務工人員、個體工商戶、自由職業人員建立住房公積金制度的暫行規定》，新規規定個人可以自行繳存公積金，滿一年即可申請公積金貸款。這降低了公積金貸款的門檻，擴寬了目標公積金貸款人群，對樓市無疑有利好作用。

　　隨后，貴陽市政府又出臺了居住證政策，規定外來人口可在相關部門辦理《貴陽市居住證》，成功辦理居住證的外來人口，將在醫療教育、住房保障等方面享受與貴陽本地居民同等待遇。該新規從政策層面上放松了外來人口在貴陽購房的限制條件，堪稱為異地置業開辟了“綠色通道”。

　　貴陽限購頻“放水”的背后

　　在相關部門不斷重申“調控不動搖”，以及十八大即將召開的敏感時期，為何貴陽還“悍然救市”？“貴陽樓市嚴重供過于求，存在崩盤危險?！眳瞧鋫愒诮邮堋锻顿Y者報》記者采訪時表示。

　　吳其倫給出了四大理由：其一，目前貴陽在建住宅總量超過當地居民戶數；其二，截至9月，庫存商品住宅高達3900萬平方米，去化巨量庫存需要4年；其三，當地政府迫不及待出臺5條措施救市，說明開發商及地方政府都已經扛不住了；其四，救市政策出臺快一個月了，樓市成交依然未見起色，說明當地需求已被嚴重透支。

　　事實上，貴州合富輝煌在貴陽2011年房地產市場年報中就已提出警示：與其他地區受“政策市”影響不同，貴陽市場更多的是來自內部的沖擊，產品同質化現象嚴重，市場中的超級大盤不斷涌現，席卷式的傾銷策略，都讓市場存在不確定性。

　　2010年底開始，貴陽市的商品房成交量就開始下滑。2011年成交551.13萬平方米，同比2010年772.96萬平方米的峰值水平下滑28.7%。成交價格方面，從2012年年初開始，曾連續上漲的貴陽房價開始下滑，2012年上半年整體成交均價為4670元/平方米，同比2011年下降5%。

　　吳其倫表示，貴陽樓市嚴重供過于求的原因在于政府的招商引資、超前規劃、誤判政策，以及開發商的決策失誤?！耙谖迥陼r間建出十年甚至二十年規劃的房子，能不過剩嗎？”吳其倫說。

　　在張宏偉看來，貴陽主要還是通過此次局部放松，實現省內需求集中在省會城市貴陽釋放，從而使貴陽房地產市場成交量上有個小幅回升，一改9月以來樓市成交量不活躍的市場局面。

　　“但是，貴陽出臺此措施的舉措未來的命運難測，尚不知是否會立即叫停，因此，也難說會有太大的影響及效仿效應?！睆埡陚フf。

　　目前來看，無論是貴陽市政府，還是國家相關部門，對于上述新政都無任何官方回應?！锻顿Y者報》記者10月11日給住建部宣傳處發去的采訪函，截至發稿也未有回應。