保利地產45億奪徐匯濱江地塊 為今年上?？們r地王

　　多家央企聚焦之下，昨日的上海土地市場分外熱鬧。

　　10月10日，上海市規劃和國土資源管理局網站及網上房地產顯示，經過100余輪的激烈競拍，備受關注的徐匯區濱江XH129B-02、XH129D-01地塊以45億元成交，折合樓板價27055元/平方米，溢價率為42.9%，競得人是保利集團旗下的上海保利建錦房地產有限公司，以及信保(天津)股權投資基金管理有限公司。

　　45億元的成交總價，也讓徐匯區濱江XH129B-02、XH129D-01地塊成為今年以來上海的總價地王。

　　對于此次拿地，保利方面昨日給出的回應非常簡單——地塊位置很好。

　　出讓公告顯示，徐匯區濱江XH129B-02、XH129D-01地塊南至瑞寧路，西至宛平南路，出讓面積為66530.1平方米，容積率為2.5，系商住辦用地。

　　中國房地產數據研究院執行院長陳晟認為，徐匯濱江區域出現“地王”，說明土地市場有熱度，但并不算過熱。這和大型企業資金相對寬裕有關，企業為了長期的發展，已經進入了正常的土地儲備期。

　　四房企百余輪競價

　　徐匯區濱江XH129B-02、XH129D-01地塊甫一推出，便備受關注。

　　上海市規土局網站顯示，共有35家開發商領取了該地塊的標書，最終有4家房企參與了現場競買。

　　據一知情人士介紹，這4家房企分別是中海[簡介最新動態]、華潤、保利以及綠地。在現場競買環節前半局，叫價主要在保利和中海之間展開；在報價接近40億元時，中海退出，綠地加入競價。

　　網上房地產顯示，現場競價100余輪，費時超過1個半小時，其間主持人數度提醒競買人“理性應價、謹慎思考”。

　　上述徐匯濱江地塊遭到追捧，在業內人士的預期之內。

　　同策咨詢研究中心總監張宏偉稱，保利、中海、綠地之間出現多輪競價，和其前期采取高周轉的市場策略、大幅回籠過資金有關。此外，作為央企、地方性國企，它們融資成本較低，也為其在下半年推地潮中爭得了先機。

　　一不愿具名的開發商解釋，該地塊地理位置優越，而且濱江住宅一直是稀缺類產品。

　　21世紀不動產昨日提供的一份報告稱，徐匯龍華板塊內新建住宅高企的售價及未來發展規劃的潛力，一定程度上支撐起了開發商較高的投資預期。今年前三季度，徐匯龍華板塊內新建商品住宅成交均價約為6.04萬元/平方米，較2009年同期提升了近90%。

　　該報告還稱，近年來，龍華板塊內新建商品住宅呈現供不應求的局面。今年前三季度，該區域新建商品住宅的供銷比僅為0.67:1，部分項目推盤去化率接近100%。

　　出讓公告顯示，徐匯區濱江XH129B-02、XH129D-01地塊中，關于住宅建筑面積比例的描述是，“不大于地上建筑面積的45%”。

　　“土地成本不算高”

　　徐匯濱江區域頗受龍頭房企器重。

　　在保利入駐之前，滬上大型房企綠地在該區域已經營數年。

　　21世紀不動產在一份報告中稱，2009年至今，徐匯區濱江XH129B-02、XH129D-01地塊所處區域內，曾出讓多達8幅經營性用地。其中，總價最高的是徐匯區斜土街道107街坊龍華路1960號地塊，該地塊在2009年9月30日以72.5億元被綠地摘得。該地塊出讓面積為90193.9平方米，同為商住辦用地。

　　近年來，綠地在該區域屢屢拿地。21世紀不動產提供的一份監測報告稱，在該區域，綠地旗下的海珀旭暉9月的成交均價為6.7萬元/平方米。

　　不過，徐匯區濱江XH129B-02、XH129D-01地塊約2.7萬元/平方米的成交樓板價，依然創下了該區域的新高。

　　有分析認為，保利的入駐，意味著未來該區域的競爭將加大。

　　但張宏偉認為，“地王”項目的入市一般都是拿地兩年之后的事，短期內中高端市場需求的變化，不會影響中長期上海尤其是市中心中高端市場的活躍及稀缺性。

　　在張宏偉看來，相比徐匯濱江區域內中高端樓盤的當前售價，徐匯區濱江XH129B-02、XH129D-01地塊的土地成本并不算高。這為今后中高端樓盤的定價提供了空間。這同時也說明，從中長期角度來講，龍頭房企看好兩年后的上海中高端市場。

　　保利近期頻頻拿地

　　被視作市場風向標的保利，近期多次聯合其他房企，出手土地市場。

　　就在競得上述徐匯濱江地塊的同一天，保利還聯手萬科，以32.56億元總價，拿下長沙濱江B7地塊，該地塊占地388畝。

　　在10月發布的9月業績報告中，保利還提到，該公司還與北京首都開發股份有限公司(600376)聯合競得北京市大興區生物醫藥基地地塊，項目用地面積約110840平方米，成交總價為13.8億元；此外，保利還聯合融創中國(01918.HK)競得北京市大興區亦莊新城一地塊，項目用地面積約136855平方米，成交總價為30.8億元。

　　據上海中原地產研究咨詢部高級經理龔敏介紹，此番徐匯濱江地塊的一個競得方——信?；?，也是由保利房地產(集團)股份有限公司聯合國內大型金融機構發起的，是專注于房地產業投資的基金管理機構。

　　一位業內人士稱，龍頭房企抱團出擊土地市場，一方面可以競拍體量較大的地塊，另一方面也可以分散風險。在樓市前景不甚明朗的情況下，類似的操作會很多。

　　中國國土資源報昨日報道稱，10月9日下午，國土資源部部長徐紹史主持召開第25次部長辦公會，強調要繼續加大處置閑置土地和打擊囤地炒地力度，確保土地市場穩定。會議指出，國土資源需求大于供給的局面沒有改變，房地產調控仍處于敏感期，土地市場總體仍然偏冷，但部分大型房企逆市投資商業地產、養老地產、旅游地產等項目的情況，需要密切關注。

　　陳晟表示，下半年土地供應的增加，會緩解土地供應不足的現象。從長遠看，如果有替代限購政策出臺，增加土地供應也可以有效增加住宅的供應。

　　三幅地塊賣出62億

　　除了上述徐匯濱江地塊，昨日上海另有兩幅經營性用地溢價成交。

　　其中，浦東新區唐鎮新市鎮A-5-3地塊，被恒生置業以5.2億元奪得，折合樓板價6063元/平方米，溢價率為59.8%。嘉定區純宅地——寶翔路以東、芳林南路以北地塊，則被三湘集團聯合個人買家以11.58億元摘得，折合樓板價8456元/平方米，溢價率為30%。

　　值得一提的是，上述嘉定地塊去年曾一度掛牌出讓，起始價為9.997億元，但最終因無人競拍選擇中止出讓。此次起始價格調[最新消息價格戶型點評]整后再次出讓，成交價格反而有所上升。

　　21世紀不動產上海區域分析師黃河滔認為，這表明除了資金壓力緩解，目前開發商對市場的預判至少也比去年更為樂觀。

　　黃河滔稱，土地市場供需兩方面的集中釋放，是近期成交逐步趨熱的原因。其中，部分房企在資金壓力緩和及可售房源消化的背景下，對優質地塊的土地儲備意愿明顯提升。不過，土地市場供需雖已有復蘇趨勢，但整體土地價格重現2009-2010年般面粉貴于面包的非理性交易可能性不高。

　　算上這兩幅地塊，上海昨日集中成交的3幅地塊合計出讓金額達62億元。