剛性住房需求集中釋放房價上漲動能或已減弱

來源:經濟參考報 2012-09-28 14:38 http://www.vistrails.com/

　　經過持續近四個月剛性住房需求的集中釋放，進入8月份后，樓市熱度有所降溫。據國家統計局公布的70個大中城市住宅銷售價格變動情況，8月份新建商品住宅環比價格下降的城市有20個，比7月份增加11個。樓市“金九”也未如開發商預期帶來成交量明顯增長，房價總體保持穩定。需要注意的是，當前推動房地產周期運行的三大外生變量已發生重大變化，房價繼續上漲動能或已減弱。住房市場供應充足，需求處在歷史低位，供求關系將明顯改善，未來房價上漲空間非常有限。

　　首先，房地產周期運行外生變量發生重大變化。我國房地產周期運行存在三大外生變量，分別是宏觀經濟變量、政策變量、貨幣變量。從宏觀經濟變量看，我國經濟增速已經連續6個季度放緩，經濟周期運行底部還未探明，宏觀經濟或將繼續放緩。經濟穩定快速增長是房價上漲的重要基礎，隨著宏觀經濟下行壓力不減，房價上漲基礎受到嚴重削弱。從政策變量看，國家仍將堅定不移加強房地產市場調控，嚴格執行住房限購措施，繼續落實差別化住房信貸和稅收政策，堅決抑制投機、投資性需求。從貨幣變量看，貨幣供應增長穩中趨緩，截至2012年8月末，廣義貨幣(M2)和狹義貨幣(M1)增速分別比上月末低0.4個和0.1個百分點。

　　其次，住房供應充足。截至2012年8月末，全國商品住宅待售面積2.04億平方米，約為前8個月商品住宅銷售面積的40%，同比增長42%，再加上規模龐大的二手住宅供應，短期內住房供應較為充裕。2012年1至8月，全國住宅施工面積38.4億平方米，同比增長13.1%;住宅新開工面積9.1億平方米，約為2011年商品住宅銷售面積的2.1倍。通常住宅施工到形成供應大約需要1年時間，未來住房供應將大幅增加。

　　還有，住房需求仍處于歷史低位。據中國人民銀行2012年第二季度全國城鎮儲戶問卷調查結果顯示，未來三個月內打算購買住房的居民比重為15.7%，略高于2008年第2季度的15.1%比重，但仍在歷史相對低位。剛性住房需求價格彈性大，房價略有上漲，需求將受到很大抑制。雖然改善性住房需求價格彈性小，但對投資收益率較為敏感。去年以來，全國房價接近滯漲，投資收益率遠低于銀行存款利率。綜合來看，在持續限購政策作用下，住房需求勢必穩中趨緩。

　　從各國經濟史看，還沒有一個國家在宏觀經濟增長放緩階段仍能繼續維持房價上漲。2003年以來，國民經濟連續保持兩位數增長、房地產調控目標未觸及房價以及貨幣供應較快增長等因素，成為推動我國住房價格快速上漲的三大動力。但隨著房地產周期運行的三大外生變量發生重大變化，房價繼續上漲動能或將衰減。特別是保障性住房建設大力推進，住房供應大幅增加，同時限購政策下住房需求增長穩中趨緩，未來住房供求關系將明顯改善，也會明顯制約房價上漲空間。

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