聶梅生：房價筑底鋼地板 難降也難漲

　　十一將至，上海一年一度的秋季房展會又將拉開帷幕，這是上海的地產風向標之一。

　　9月24日，主辦方之一的上海展覽中心對外介紹，雖然萬科、恒大、綠地、保利等著名品牌房企均會出席，但是較5個月前的五一房展而言，參展的地產商已經減少了20%。主辦方表示，由于去年以來住宅地塊供應少，導致新房供應少，是企業未來參展的原因之一。

　　22日，在上海的一場房地產論壇上，全國工商聯房地產商會會長聶梅生告訴本報，開發商對于市場的反應很快。目前全國各地這么多開發商，推不推盤，完全取決于他們售樓處的銷售量，如果銷售不好，馬上放慢其他盤的建設與開盤速度。

　　9月19日，上海統計局對外表示，1-8月，上海房地產開發投資穩步增長，新開工面積持續下降，竣工面積增幅逐步回落，商品房銷售面積繼續下降，房地產開發企業本年到位資金保持增長。在資金逐漸回流，建設速度放慢之時，房價正在鑄就“鋼地板”，對于全國一線城市而言基本如此，市場依舊在消化調控政策所帶來的沖擊。

　　9月18日，國家統計局發布數據稱，8月，70個大中城市商品住宅平均價格環比漲幅為0.06%，其上漲幅度已經明顯收窄，這也淡化下半年更緊張的調控政策的可能性。

　　房價“鋼地板”

　　土地成交、地產開發與樓盤銷售是整個地產鏈條中極為關鍵的三個數據。

　　以上海為例，上海統計局數據顯示，1-8月，上海房地產開發投資1449.04億元，比去年同期增長12.4%，占全社會固定資產投資的50.2%，比重同比上升2.4個百分點。

　　而前8個月，上海新建商品房銷售面積1093.31萬平方米，比去年同期下降7.8%，降幅分別比一季度和上半年縮小7個和1個百分點。而上半年上海土地成交金額184.42億元，同比減少超過六成。

　　對于開發投資這個數據而言，即使此前購買的土地，有開建的時間規定要求，在目前銷售數據的下滑之下，開發商眼前拿地的熱情自然受到了沖擊。

　　“這個是市場對的政策反應，所以在整個下半年，房地產會在供需中拉鋸，房價很難漲上去，也很難降下來?！?月22日，聶梅生表示：“漲不上去是政府的意愿，降不下來是目前的房價有開發商的價格成本‘鋼地板’因素，土地成本在那里擺著，沒法降下來?！?/P>

　　“這種情況下，下半年很難有新的政策出來?！甭櫭飞硎?，目前的諸多政策，有限價、限購、限售、限貸。就限價而言，如果開發商把價格報高了，地方政府不批預售證，房價也很難漲上去。

　　而就限購政策而言，聶亦表示，很難擴圍，因為擴圍有兩個途徑，一個是在買房者身上加壓，目前還允許買第二套住房，“如果這塊加壓的話，對于個人的改善性住房是完全沒有空間了，恐怕會遭致很多人反對”。

　　而另一方面是對未實行限購的更多城市進行增加，但是這樣會遭致目前本身財政情況不好的地方政府反對。

　　爭議房產稅

　　在9月的夏季沃斯論壇現場，重慶市市長黃奇帆在接受媒體采訪時表示，重慶去年房產稅征收額達到1億元左右水平，征稅對象主要涉及別墅、高檔公寓居住群體。房產稅今后一定會被國家立法，并成為中國的基本稅制。

　　住建部官員在9月對外表示，當前房價基本平穩，但下一階段房地產市場調控仍處于關鍵時期。要加快完善房地產市場調控長效機制，加快推進擴大房產稅試點城市范圍工作。此外，還要做好防止房價反彈的政策預案。

　　而22日中歐第三屆房地產高峰論壇上，全國人大財經委副主任委員、央行原副行長吳曉靈指出，房地產稅不應再擴大試點范圍，住房作為普通家庭開支的一項重要支出，試點范圍的擴大就意味著各地稅收的多樣性會增加，這就將為普通家庭買房形成阻力。

　　“房產稅應該盡早提交人大討論，統一認識、凝聚共識，進一步促進國家法治化?！眳菑娬{。

　　而隨后，原中國建設部總經濟師兼住宅與房地產業司司長謝家瑾也表示，房地產調控要得到良好效果，房產稅并不是唯一方案。房產稅亦為物業稅過渡，謝表示，中國的土地出讓制度，提前征收70年的土地出讓金，開征物業稅會產生重復征稅。

　　聶梅生對記者表示，長期來看，房產稅會逐漸加速推進，但不應在住宅的持有環節征收。

　　對于已經在重慶和上海試點2年左右的房產稅，近期的曝光率一度提升，除了住建部等官員多次在公開場合強調加緊聯通城市間房屋信息系統之外，而國稅總局也在7月底召集各地稅務系統人員培訓住宅估價技術，官方的準備似乎有條不紊。

　　另外房產稅在各個省份的準備工作似乎已經按部就班進行。記者獲悉，廣州、杭州、深圳、南京等省會城市已基本完成居民存量房統計。這為啟動房產稅試點等方面掃清了技術障礙。