房地產市場回暖勢頭暫時趨穩

　　近日，萬科、華潤等七大房企3天耗資88.68億元購地引發了強烈關注，很多分析人士將此視為“房地產轉暖”的典型特征，尤其是低調謹慎的萬科結束了觀望，大手筆搶地，很多人拍手相慶，認為原本清淡的土地市場重新激活。

　　市面上不斷流傳“經濟雖然下行，但房地產會上行”的神話，這是非常不合邏輯的。實際上由于房地產的高杠桿運作，一旦經濟減速明顯，對房地產會有成倍的打擊。一些泡沫嚴重經濟黑洞的區域已經反映了這種打擊，比如鄂爾多斯(600295,股吧)、上海附近郊區以及江浙一些地方，它們的房價跌幅非常明顯。

　　以房地產公司發布的2012年中報為例，上市公司存貨總量創近5年新高。如果翻閱最近三年的變化，我們會發現2010至2012年中期房地產的存貨總量依次為9225.47億元、11105.48億元和14044.7億元。這意味著全國房地產庫存一直都在積壓。今年中報顯示房地產庫存14044.7億元，較去年末增長7.65%，去年年末又較去年中報增長為17.48%，2011年中報又較2010年末增長為20.38%。在目前的高價格坐標，房地產不是緊缺的，而是多余的。

　　再以房地產上市板塊為例，今年上半年板塊毛利率和凈利潤率分別同比下跌了1.6 和2個百分點，估計下半年勢頭也不會好過?！敖鹁陪y十”的頭一周購買量明顯疲軟，如果這兩個月超預期失望，估計全年板塊凈利潤率有極大可能超過5%的跌幅。這足以發出“慢熊格局”的完整信號。

　　萬科、華潤最近的確拿了很多地，但那些“唱多者”有意模糊地價的意義。以萬科9月6日用33.06億摘取合肥超大地塊為例，這是一筆非常合算的買賣。合肥因為財政問題，下半年大幅度推地。2010年合肥地價是430萬元/畝，現在呢？跌到2008年最慘淡的時期230萬元/畝，地價下跌幅度達到了46%。也就是說，萬科吃進去“2008年水準的低價地”，這能否證明土地市場回暖呢？還是土地市場“以價換量、薄利多銷”呢？華潤10.84億購買成都的地塊也是類似。成都9月份為了解決財政問題，攪動了“供地潮”，但是，請注意，成都的地價則比高峰時期便宜太多。

　　房地產市場經常玩弄的一個把戲是“去庫存化”，意思是過去的限制性政策讓地產商不開發，沒有盤推，最終造成供應不足。但是，它故意忽略了兩個問題。一個是過去大量推出的盤到誰的手上了？過去大量推出盤被二級市場“吸收”，這其實也是個“存量房”市場，因為經濟不好導致一些投資者資金緊張，他們就會拋售自己投資的房子，所以房地產的供應面是廣泛的，而不僅僅是新房項。2007年美國房地產市場的主題詞是“新房開工太少”，意思是還要不斷漲價。2012年美國房地產市場是有無窮無盡的“on sale”的房子，無數業主看經濟反彈，就急忙出售自己的房子來獲取現金。所以光看地產商新房的“去庫存化”是沒有意義的，要看到整個社會的“去庫存化”。

　　另外一個問題是，政府用限購壓制了投資，同時用保障房對沖了“供應不足”，保障房能否壓制房價呢？如果保障房的分配是靠權力的，權力者手上有很多房，同時不缺錢，那意味著保障房對房價壓制是無效的，因為它變成“投機房”。但是，如果保障房的分配體制是不斷透明的，對地產商而言，它將搶走更多的“剛需”，于是制造了整體性的價格向下壓力。我們的判斷是，目前中國保障房分配體制正在變得逐漸透明，它對市場房價壓制作用將會慢慢顯現。