外資籌劃撤離中國樓市 “無本生意”無法進行

　　外資樓企暗流涌動。

　　本報記者獲悉，今年以來，華瑞中國地產信托(TreasuryChinaTrust)一直在尋求把一棟位于上海市中心的辦公室兼零售大樓中區廣場脫售出去，華瑞是愛爾蘭最大的房地產公司財富控股集團旗下信托，2010年在新加坡上市。

　　9月6日，據接近華瑞的消息人士透露，財富控股集團已通過華瑞，將其在中國的兩家房地產子公司財富控股地產和上海財富控股(上海)物業公司的股權，予以轉讓。

　　本報記者10日查詢公開報表發現，財富控股集團于2007年7月，以4.97億英鎊收購了虹橋上海城，于2011年通過旗下信托公司華瑞中國地產信托以5.75億元人民幣的交易價格收購了上海市一零售物業淮海商城。

　　此外，在收購淮海商城前，財富控股已在上海相繼購買下中區廣場及虹橋上海城后期項目。華瑞2011年財務報告顯示，僅上海中區廣場，截至2011年12月31日的價值為17.9億元人民幣。

　　而若轉讓消息進一步證實，這些巨量資產，其股權或將全部或部分易主。本報10日查詢華瑞在2011年財務報告中坦陳，由于內地銀行業自2011年初以來大幅度緊縮，使其面對資金流動的問題。公司仍依照合約付款予多個承包商及次承包商，但已批準的貸款卻不知何時才能取得款項，令公司必須確保其在2012年擁有充足的現金儲備。

　　在此之前，美國頭號房企鐵獅門被傳欲出售上海新江灣城部分地塊融資近50億人民幣。

　　這背后，是自去年底以來，伴隨著史上最嚴厲的樓市調控，外資在中國房地產市場的退潮一直在持續。

　　鐵獅門謀退

　　9月4日，鐵獅門聯席首席執行官徐杰儒(JerrySpeyer)和徐瑞柏(RobSpeyer)聯合回應本報的媒體聲明稱，對于中國經濟的長期展望表示樂觀。但據接近鐵獅門的知情人士透露，該公司也不抗拒任何可以促使新江灣城項目實現增值的方式，轉讓項目股權，引入合作方也是有可能的。

　　本報從上海地產界知情人士處亦獲悉，自2008年在中國以底價67.5億元高調拿下上海新江灣項目土地后，2009年鐵獅門的確就開始為這一項目尋找轉手機會。

　　鐵獅門提供的官方資料顯示，公司目前在中國共擁有逾175萬平米的開發項目。據其介紹，其在上海新江灣的項目尚浦領世目前開發順利，一期住宅項目在2011年才進入開工狀態，將于今年年底前進入預售階段，二期辦公園區也將于2014年第一季度迎來企業進駐。但總面積90多萬平方米的整體項目中，占了很大份額的商業部分至今未完成規劃。

　　作為最早進入中國房地產市場的外資基金之一，鐵獅門的投資步伐，在過去四年中踟躕不前。

　　據上海地產業界一位知情人士介紹，2009年，鐵獅門除購地成本外，25億美元(約合170億元人民幣)的總投資，讓身處金融危機下的鐵獅門產生了退縮心理。

　　熟悉內情的一位投行人士向本報介紹，次貸危機前的地產牛市中，各種金融機構都在為商業地產市場注入流動性，但隨之也推升了泡沫。

　　地產金融分析師杜麗虹稱，隨著次貸危機后資產泡沫的破滅，鐵獅門基金提供給投資人的收益率，一度從最高時的40%以上降至20%左右，“未來隨著更多項目的貸款違約，實際收益率可能降至更低。而鐵獅門的收益率也在降低”。

　　據上海地產界上述知情者介紹，2009年前后，瑞安等香港地產商均被傳與鐵獅門接觸，上海各大中介也受托為鐵獅門尋找買家。但由于危機陰影，很多房企不敢貿然接手。直到2011年，新江灣城地塊方才動工。

　　鐵獅門在過去的四年中，只能依靠自有資金支撐項目開發，總面積達90多萬平方米的新江灣城，地價款加開發款項，沉淀了近百億資金。

　　在這期間，為了解決資金問題，鐵獅門轉讓了36%股權給新江灣城的一級開發商上海城投，合作開發。但這似乎也不足以推進新江灣城項目的進度。

　　外資退潮

　　上述上海業界知情者介紹，鐵獅門退出中國市場傳言廣受關注背后，是外資在中國房地產市場的退潮確實在發生。

　　國家統計局數據顯示，今年二季度以來，外資投資中國房地產出現明顯下滑。1-7月份，全國房地產開發企業本年到位資金同比增長6.2%，其中利用外資228億元，同比下降54.3%，外資占全部到位資金的0.5%。

　　楊紅旭分析，二季度以來，外資整體上有所撤出，其中房地產業尤其明顯，所以導致FDI和外匯儲備，都出現負增長。

　　楊進一步介紹，從年初以來，房地產利用外資情況發生了逆轉。1-6月份，全國實際使用外資591億美元，同比下降3%，其中房地產為123億，剔除房地產，則僅下跌0.1%。由此可見，房地產利用外資額的顯著下滑，成為拖累全國使用外資總額的主要因素。

　　本報記者從多個消息源核實發現，這輪外資撤離中國樓市，從去年下半年就已開始。去年9月，美國黑石集團以14.6億元人民幣的價格，將上海Channel1購物中心95%的股權出售給鄭裕彤旗下的新世界公司，拉開外資撤離的序幕。

　　新加坡凱德置地中國區總裁廖茸桐對記者說，去年至今這一輪的調整中，不光是外資，還有一些比較小的民營企業也在撤出中國房地產。

　　“原來做房地產門檻比較低，現在門檻越來越高，消費者的要求越來越高?！绷握J為，房地產市場的風險也越來越大，現在可能是洗牌的一次機會。

　　“的確有一些外資在悄然撤離中國樓市，尤其是外資房地產基金。最近兩年外資較少投資新的房地產項目，前幾年拿下的項目，也基本處于出貨階段?！蓖叻慨a董事長孫益功此前對媒體表示。

　　看空后市？

　　楊紅旭稱，外資投資房地產大幅降溫，與人民幣對美元升值進程停滯密切相關，外資套取匯差的“無本生意”沒法再進行了。

　　楊稱，今年以來，尤其是二季度人民幣基本停止升值，甚至7月以來出現罕見的微幅貶值。美元匯率已由年初6.3001，升至當下的6.3449，即人民幣兌美元已貶值0.7%。

　　這一幕同樣發生在2008年下半年，人民幣對美元停止升值，股市樓市皆下行，爆發了大規模的外資撤退潮。楊介紹，當時部分海外基金急于拋售在華物業，但少有接盤者。

　　上述上海地產界知情人士稱，在人民幣貶值壓力下，外資投資的“貨幣升值”效應已經弱化。

　　“我們最近派了個財務總監到內地房企中?！币患颐绹笮头康禺a基金內部人士對本報記者說，由于內地房企在財務策略上的激進，加上市場下滑，基金投資者感到擔憂。其他類似基金公司也開始未雨綢繆。

　　廣州市寒桐投資顧問有限公司總經理、地產專家韓世同也直言，目前的房地產市場前景處在高位，未來也有可能呈現下行態勢，這也是外資逐漸退出中國房地產市場的主因。

　　隨著風險加大，一些機構開始致力于做空業務。國際知名投資人查諾斯去年就公開宣布，其要做空中國房地產業。

　　一名不便具名的投行人士指出，近期香櫞攻擊在香港上市的恒大地產[簡介最新動態]就是非常典型的例子。在未來，隨著A股房企借道香港融資，以及B股轉H股，轉融通的啟動和QFII審批的增加，外資可以做空房地產的空間變大了。