8月樓市量價齊跌 金九銀十成色難料

　　9月，樓市的傳統銷售旺季“金九銀十”拉開大幕。然而最新出爐的房地產市場數據卻并沒有延續前幾個月火爆的勢頭。中國指數研究院3日發布數據顯示，8月百城新建住宅均價環比漲幅收窄。在價格漲幅放緩的同時，成交量環比也出現明顯下降。

　　不過，在資金和庫存壓力減少的情況下，房企追求利潤的欲望開始增強，房價上漲的壓力增大。與此同時，中央層面一再明確傳達出抑制房價、堅持調控不放松的信號，調控儲備政策預期升溫，今年的“金九銀十”成色難以預料。

　　量價齊降的8月

　　上半年樓市量價齊升的小高潮在8月開始降溫。

　　根據中國指數研究院發布的數據顯示，2012年8月，百城住宅平均價格為8738元／平方米，環比上漲0.24%。與7月相比，8月環比下跌的城市個數增加７個，跌幅在1%以上的有5個城市；漲幅在1%以上的有10個，較7月減少12個。

　　從數據看，雖然房價連續第三個月上漲，但漲幅已有回落。在價格漲幅收窄的同時，樓市成交量也出現明顯下降。北京中原市場研究部統計數據顯示：8月，全國典型的54個城市新建住宅簽約套數為262416套，環比出現5.7％的下調。

　　一線城市的房地產成交情況也在8月出現明顯的變化，根據北京住建委網站公布的統計數據，全市8月包括新建商品住宅和二手住宅在內的住宅網簽總量為28215套，環比下跌3%，如果剔除新建商品住宅中的保障房部分，成交量跌幅達到12.4%。

　　8月上海樓市同樣開始降溫，數據顯示，8月上海市新建商品住宅成交面積為80.22萬平方米，環比下跌6.63%；成交均價22651元／平方米，環比下跌7.9%。另據廣州市房管局公布的數據，廣州8月新建商品住宅網上簽約面積72.70萬平方米，環比減少9.5%；網上簽約均價13780元／平方米，同比下降3.2%，環比下降3.7%，呈現出明顯量價齊降的狀況。

　　房企難關已過

　　雖然8月房價及成交量數據出現了明顯的回調，但在業內人士看來，這并非意味著市場回暖趨勢的整體轉向。從剛剛公布完畢的房企中報和各地推盤、推地的情況看，房企已經渡過了上半年去庫存壓力最大的時期，開始從容布局未來市場。

　　截至8月31日，149家滬深上市房企已經全部公布2012年上半年年報。根據中報數據，上市房企上半年營收增長明顯，從庫存來看，上半年房企謹慎拿地和以價換量的策略取得明顯的去庫存效果，銷售額及其帶來的銷售回款迅猛增長，上半年末房企持有現金增速明顯。地產行業最艱難的時刻似乎已經過去。

　　北京中原市場研究部總監張大偉認為，隨著房企資金和庫存壓力減小，房企對于利潤目標的追求已開始增強，或將從跑量轉向保價。

　　房企加快推盤的速度。數據顯示，8月份，北京共有34個項目計劃入市，創今年來月度開盤量新高。上海8月全市預計有40個住宅樓盤開盤，環比7月的實際開盤量上升近七成。根據世聯地產監測的20個城市推盤統計情況，9月仍是推盤高峰期。鏈家地產市場研究部統計，9月，北上廣深四個一線城市共有104個商品住宅項目入市。

　　房企拿地節奏明顯加快。截至8月30日，北京土地整理儲備中心數據顯示，9月入市地塊達到27塊，共約268.1公頃。上海市規土局網站公告顯示，上海9月份將有最少22幅經營性用地出讓，占上半年總量的72％。拿地頻率和意愿的提高從一個側面反映出房地產企業對后市信心的增加。

　　“金九銀十”難見大漲

　　一面是8月成交量價的雙回落，一面是房企壓力驟減，從容布局推盤的新動向——已經拉開大幕的“金九銀十”成色仍難預料。

　　不過，在中央三令五申房地產調控不動搖的背景下，即便9、10月間市場出現進一步回暖，也很難再現大漲的局面。

　　8月31日，國務院總理溫家寶在天津考察保障房建設時強調，鞏固房地產市場調控成果，需要堅決遏制投資投機性購房需求，更重要的是增加住房有效供應，包括普通商品房和保障房供應。

　　鏈家地產市場研究部常清認為，堅持調控不放松是目前監管層一致釋放出的信號。而樓市政策在經過幾個月的發酵后，接下來很可能會進入實質性階段。調控儲備政策預期升溫，9、10月樓市難有大漲。

　　業內人士表示，提高住房供給量是平抑房地產市場價格的重要因素，隨著中央層面的正確指引以及表態，下一階段，我國將迎來房地產行業住房供應的高峰期。

　　中原地產華北區域董事總經理李文杰認為，以價換量仍將是“金九銀十”的主要策略。在遏制投資投機行為的背景下，剛需購買力逐漸釋放完畢，同時，加大供應量，也使房價不再具備持續上升可能性。因此，今年的“金九銀十”難現大漲局面。