經濟下行壓力下“回暖”樓市隨時可能變盤

　　據國家統計局公布的全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況，7月新房價格環比上漲的城市由6月的25個上升至50個，二手住房價格環比上漲的城市也由6月的31個增至38個?？梢哉f，7月份房價出現全國性的“普漲”，是二季度以來住房需求急劇釋放的集中反映。但隨著購房動能減弱，且經濟下行壓力不減，預期未來樓市隨時可能出現變盤。

　　首先，樓市前期“量價齊升”并未帶來預期的房地產開發投資增長，這表明房地產開發企業對未來樓市運行的預期總體較為謹慎。2012年1至7月，全國房地產開發投資同比名義增長15.4%，增速比1至6月份回落1.2個百分點；其中，住宅投資同比名義增長10.7%，增速比1至6月份回落1.3個百分點。無論是土地購置面積還是新開工面積，均出現了明顯回落，反映出當前房地產開發企業投資開發意愿存在不足。這顯然與“房價上漲預期上升”以及“恐慌性購房需求入市”的觀點相背離。事實上，經過近四個月喧囂，8月份全國樓市重歸于平靜。據中介機構市場研究，43個重點城市8月份前兩周的成交量環比下降了5.8%。7月份，全國房地產開發景氣指數為94.57，比上月回落0.14點。

　　第二，經濟下行壓力不減，房價上漲基礎被削弱。從7月份宏觀經濟運行數據看，工業增加值、進出口、信貸等數據均弱于市場預期，反映出經濟仍然面臨下行壓力。從各國情況看，宏觀經濟平穩較快增長是房價上漲的基礎。宏觀經濟增長放緩，企業盈利下降，居民收入增長放緩，勢必減少房地產購買需求，進而帶動房價回落。2007年以來，美國經濟增長放緩，房價出現了絕對下降。

　　第三，樓市去庫存壓力依然不減，房地產開發企業資金面總體較緊。7月末，全國商品房待售面積31667萬平方米，比6月末增加259萬平方米。其中，住宅待售面積增加88萬平方米。如此規模龐大的庫存以及庫存占用的資金規模，仍是當前開發商經營面臨的主要困境。據半年報顯示，萬科6月末存貨值由年初的2083億元上升8%至2264億元，位居各大房企之首。在萬科各類存貨中，已完工開發產品(現房)81.9億元，占比3.62%，較2011年同期的2.8%略有提升。因此，下階段加快去庫存化進程，加大資金回籠，仍是房地產開發企業的主要經營策略。

　　當前，由高房價帶來的高租金現象，已經嚴重阻礙了企業投資和再投資的進程；與此同時，高房價大幅侵蝕居民購買力，是制約內需擴大的重要障礙。因此，房價停漲或適度回落，符合穩增長的要求。特別是當前樓市需求有可能隨著經濟增長放緩出現明顯萎縮，用今年房地產投資開發下降來分析未來樓市供不應求，進而得出明年房價將會上漲的觀點值得商榷。目前，綜合各方面情況看，中央對房價上漲已保持高度警惕。在新一輪調控預期下，未來房價和交易量同時上漲的情況不太可能出現。在宏觀經濟困難仍將持續一段時間的情況下，不排除未來房地產開發企業采取“現金為王”抵御性策略的可能性。所以，要冷靜思考當前房地產市場的“普漲”局面。